Appartamento di grandi dimensioni, buono per viverci ma non come investimento

Appartamento di grandi dimensioni, buono per viverci ma non come investimento

Non tutti gli immobili sono uguali, e non parlo di diverse tipologie come uffici , appartamenti residenziali o negozi ma anche di diverse dimensioni: una casa da 80mq ha un target di clientela potenziale di conduttori del tutto diversa da una di un appartamento da 180mq.

Nel nostro paese acquistare un appartamento di grandi dimensioni per metterlo a reddito, o ereditarne uno e decidere di tenerlo in locazione, non è quasi mai una buona idea.

L'esperienza ci ha mostrato più e più volte che, se è vero che c'e' una cronica mancanza di offerta d case di buona qualità per una clientela di conduttori "premium", non è detto che affittare a questi conduttori sia l'affare della vita.

Perchè un appartamento oggi sia preso in considerazione dai conduttori "privati" migliori, lo stesso deve essere in condizione praticamente perfette, infissi, sanitari, cucina se non di design quasi ... nulla è ammesso come imperfezione da chi ha deciso di vivere in affitto ed è disposto a spendere un buon budget. Quello che ci chiediamo in questo post è se convenga però assecondare queste richieste o sia più intelligente semplicemente vendere la casa ed impiegare i soldi realizzati in un diverso tipo di investimento.

Punto primo: le ristrutturazioni oggi costano

Se fino a poco tempo fa "ristrutturare" una casa voleva dice poco o nulla, oggi c'e' una cartina di tornasole da cui si evince se la ristrutturazione è stata fatta bene o meno, ed è la classe energetica. La "lavata di faccia" all'appartamento potrà anche trarre in inganno l'ignaro conduttore alle prime armi ma quando dovrete presentargli il certificato energetico dello steso e questo mostrerà essere G la classe energetica dell'immobile, beh questo significa che di effettivo di è cambiato poco o nulla in casa. Se fino ad un paio di anni fa si potevano stimare 7-800 eur di spesa al metro quadro per ottenre un appartamento di prima qualità completamente rinnovato, questa cifra oggi è quasi raddoppiata, questo significa che una casa di 300mq richiede una spesa di 450k EUR, somma ingente che sarà ripagata solo dopo molti anni di locazione,

Punto secondo: il rendimento percentuale della casa rimane comunque basso

Quando uno investe i propri soldi, sia che questi siano frutto del duro lavoro che di una fortinata eredità di un parente, il parametro principale a cui si gurada è il ritorno percentuale annuo dell'investimento. Le case di grandi dimensioni, sopratutto se rimesse a posto bene, avendo un valore notevole hanno poi un rendimento molto basso in termini di rendita da locazione,

Mettiamo una casa da 1 MLN di EUR, come a Milano ormai ce ne sono molte quando si arriva sui 150-160mq. Una casa di questo genere, tipicamente quadrilocale adatto per famiglia, può arrivare sul mercato ad una locazione mensile di 3000 EUR, se a livello assoluto è una somma di tutto rispetto ma se annualizzata è il 3,5% del valore della casa e questo ANTE imposte di proprietà e di cedolare secca sui redditi da locazione.

A meno che non si acquisti un bene immobile a notevole sconto, e questo è quello che il mercato immobiliare da' come possibilità che non abbiamo invece su quelli finanziari dove i prezzi sono sempre "di mercato" e di affari non se ne trovano, almeno a livello di piccolo investitore, la scelta ottimale è sempre quella di comprare , o realizzare, tagli di locazione più piccoli, max bilocali o ancora meglio bilocali con camere indipendenti che possano essere utilizzati come trilocali. Anche quando si è fatto un ottimo affare in acquisto, la chiusura migliore del deal è sempre quella di andare a rivendere il bene e monetizzare subito il gudagno piuttosto di mantenere in portafoglio un bene a reddito che mal si presta in tal senso.

Punto terzo: l'attitudine del conduttore tipico di questi beni è molto diversa da quelli che vogliamo avere

Nella nostra attività di gestione immobiliare facciamo centinaia di locazioni all'anno, e quasi sempre il nostro conduttore è un giovane professionista single o uno, o più, studenti universitari stranieri. Il tempo che dedichiamo alla gestione post firma di questo tipo di locazion è veramente molto ridotto, o succede qualcosa del tipo una caldaia che si rompe o, come successo oggi, un passorapido che perde, o di fatto le locazioni proseguono senza che conduttore e locatore si debbano confrontare.

Nel caso di appartamenti importanti dimensionalmente, affittati a famiglie o direttamente o per tramite delle società per cui lavora il capofamiglia, i motivi di contatto sono sempre tanti, perchè cambiano le esigeze di utilizzo della casa da parte della famiglia che la abita, c'e' il cane che prima non c'e'ra nasce il fratellino che prima non c'era o arriva in visita la nonna che prima non veniva. Sono continue le richieste di intervento - miglioramento dei locali, e per forza di cose il locatore è continuamente chiamato a dover prendere una decisione su qualcosa.

Se per il conduttore di un piccolo appartamento, la casa è poco più che una cmaera di albergo che deve limitarsi a soddisfare le sue - poche - esigenze abitative, per la famiglia che che sceglie l'appartamenti di ampie dimensioni, questo è la loro "casa", c'e' psicologicamente un legame con essa molto simille all'idea di proprietà che non può che far nascere, a volte, dei dissidi con la proprietà. 

La migliore scelta: vendere

Se vi trovate ad avere la disponibilità di un appartamento di grandi dimensioni, e non avete neanche prospettcamente la visione che lo stesso possa essere utile ad un membro della vostra famgilia come utilizzo diretto, vendetelo. Non ve ne pentirete, non aspettate che "il mercato sia cambiato", la vendita di questo genere di beni immobili è sempre la scelta ottimale, anche se in un dato momento storico realizzerete un po' meno di quello che avreste realizzat qualche mese prima.

Per valutare il vostro bene immobile e gestire la vendita dello stesso, non esitate a contattarci, saremo lieti di metterci a vostra disposizione: info@immobiliedinvestimenti.com

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