Contratto di locazione residenziale, quale scegliere?

Oggi in Italia, e a Milano in particolare che è la location di cui ci occupiamo principalmente, un proprietario di un appartamento può scegliere tra vari tipi di contratto di locazione. Ogni tipologia ha caratteristiche specifiche, con vantaggi e svantaggi per il locatore (proprietario) e il conduttore (inquilino). Di seguito una panoramica dei principali contratti di locazione abitativa, con i relativi pro e contro.

1. Contratto di locazione a canone libero (4+4)

Fino all'anno scorso il contratto 4+4, a canone libero, è stato di fatto l'unico strumento contrattuale che avevano a disposizione i proprietari di immobili intenzionati ad affittare il proprio immobile a lungo termine senza volerlo regalare a canoni calmierati assolutamente sotto mercato.

È il contratto più comune e prevede una durata di 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4 anni.

Il contratto 4+4 presenta diversi PRO per il proprietario:

Libertà di stabilire il canone di affitto, che però non può cambiare nel tempo se si vuole adottare la cedolare secca come regime fiscale all'interno cui inserire il contratto, scelta quasi obbligata se uno non vuole rischiare che i proventi della locazione facciano poi cumulo con gli attuali redditi da lavoro portando quindi ad aliquote fiscali marginali prossime al 50%

Possibilità di rinnovare automaticamente per altri 4 anni dopo la prima scadenza, cosa da leggersi in maniera positiva per i tanti locatori che non sono tanto interessati a massimizzare il rendimento da locazione spot ma sopratutto la continuità del reddito stesso perchè lo stesso non abbia alcuna soluzione di continuità.

La stabilità economica del contratto porta ad un minore rischio di periodi di sfitto, quindi alla fine la continiuità del rendimento porta a rendimenti più alti nel medio-lungo periodo.

Purtroppo per il locatore che decide di prendere la strada del 4+4 non ci sono solo aspetti positivi ma anche dei CONTRO, ecco i principali:

Impossibilità di interrompere il contratto prima della scadenza dei 4 anni: questa limitazione non è da poco per chi, anche solo potenzialmente, potrebbe avere necessità dell'immobile per sè o per un famigliare. Il 4+4 è nettamente sbilanciato, in termini di diritti, verso il conduttore rispetto al locatore, il primo infatti con 3 mesi di preavviso lasciare l'immobile quando desidera, il secondo non può fare nula per i primi 4 anni e anche allo scadere del primo quadriennio sono limitati ad una lista ben specifica le motivazioni che danno diritto al proprietario di rientrare in possesso del proprio appartamento.

Canone e parametri non economici del contratto non si possono modificare, quindi il contratto mal si adatta a chi voglia avere sempre la certezza di stare affittando il proprio bene immobile al massimo dellla valutazione di mercato.

2. Contratto di locazione a canone concordato (3+2)

 Dal 2023 Milano ha subito una rivoluzione e da oggi anche i contratti a "canone concordato" hanno un indubbio appeal per i locatori che vogliano dedicare il proprio immobile ad affitti di medio-lungo termine.

Il Comune in aperto contrasto alla folle e criminogena moda di dedicare il proprio appartamento agli affitti brevi ha deciso di alzare, e di moltissimo, i parametri economici ammessi in termini di canoni applicati alle locazioni a canone concordato facendole esplodere nel vero senso della parola.

Una locazione che venga conclusa con un contratto di locazione ammesso per il canone concordato e all'interno del range di prezzo giudicato equo da arte di un sindacato di categoria, gode della cedolare secca al 10% (anzichè 21%, quindi di tasse dimezzate) e di sconti sulle imposte di proprietà dell'immobile stesso.

QUesto tipo di contratto, che va a sostituire il tradizionale 4+4 per le locazioni che nascono per essere lunghe e a durata in qualche modo non ben definita, prevede una durata di 3 anni, rinnovabile per altri 2. Il canone come detto deve essere interno ad un range  stabilito in base ad accordi locali fra sindacati di inquilini e proprietari.

Questi di seguito sono i PRO per i proprietari:

Agevolazioni fiscali per il proprietario, come una riduzione dell'IMU (imposta municipale unica) e una cedolare secca ridotta al 10%.

Durata più breve rispetto al 4+4, offrendo maggior flessibilità in caso di cambi di inquilini.

Canone stabilito secondo parametri prefissati, questo favirisce il dialogo con inquilini nel caso in cui questi non siano estranei per il locatore ma amici e /o parenti, con i quali può quindi giusitificare numeri alla mano le cifre richieste come pigione.

 

Ok per gli aspetti positivi, ma andiamo a vedere anche quali sono i CONTRO?

Canone limitato dai parametri comunali, che potrebbe essere inferiore rispetto ai prezzi di mercato, a Milano questo oggi avviene nelle zone numerate dalla 3 in avanti, il canone concordato è super conveniente per chi abbia la fortuna di avare appartamenti centralissimi in zona 1 e chi abbia appartamenti di metrature generose nella zona 2, ma rimane molto basso come parametri per tutte le case che non siano molto vicine al centro. Per tutti questi casi suggeriamo ancora di utilizzare il contratto a canone libero 4+4 a meno che non si voglia porprio andare, intenzionalmente, incontro ai desiderata di un conduttore a cui vogliamo di fatto fare un piacere.

Il contratto prevede, come il suo analogo 4+4, un rinnovo automatico, con poco spazio per modificare il canone durante i 3+2 anni.

3. Contratto per studenti universitari

Questo contratto è destinato esclusivamente agli studenti universitari, iscritti ad una istitutzione universitaria che abbia sede nel comune di Milano, ed ha una durata compresa tra 6 e 36 mesi, con canone concordato in base a parametri locali. Di fatto il contratto è limitato ad una specifica tipologia di conduttori, se su n conduttori in solido anche solo uno non è più studente universitario , come locatori, siamo impossibilitati ad utilizzare questo format contrattuale. I controlli delle associazione di categoria sono molto stringenti e precisi, quindi meglio non provare a fare i furbi per non vedersi poi, in un secondo momento, non vedersi cancellare l'attestazione ricevuta e dover quindi pagare la cedolare secca al 21% anziché quella agevolata prevista da questo tipo di locazioni al 10%.

I PRO sono presto detti:

Agevolazioni fiscali come nel contratto concordato (IMU ridotta e cedolare secca al 10%).

Durata limitata e possibilità di stipulare contratti brevi, noi ad esempio lo abbiamo utlizzato facneo contratto 1+1 che risultano molto flessibili da ambo i lati e garantiscono al proprietario, ogni due anni, la possibilità di concludere nuove locazioni a canoni di locazione che per fornza di cose sono sempre in linea con quelli del mercato prevalente.

A Milano c'è una domanda forte per le tante università presenti nel centro cittadino, abbiamo quindi un  flusso costante di studenti in cerca di alloggi. Presentare loro un contratto dedicato a studenti presenta induvbi vantaggi di relazione con i genitori dei medesimi che si trovano un contratto che è assolutamente in linea con le necessità dei loro figli e anche a livello di canoni richiesti si può mostrare loro che le cifre che pagano sono all'interno del range ufficiale permesso dal comune, quindi molte meno discussioni e nessuna negoziazione eccessiva.

I CONTRO, dall'altra parte sono:

Il contratto è come abbiamo detto più volte limitato ai soli studenti universitari, quindi non applicabile a nessuna altra categoria di conduttori.

Il canone è vincolato a parametri prefissati, ma come detto questi parametri nelle zone centrali della città di Milano essi sono in linea se non addirittura supeirori ai prevalenti canoni del libero mercato.

Durata contrattuale breve può richiedere di trovare frequentemente nuovi inquilini, è una tipologia di contratto che non va quindi bene per i locatori che vivono con stress il momento della entrata di nuovi conduttori nei loro immobili, e non volgiono quindi trovarsi ogni 2 o 3 anni a doverne ricercare di nuovi.

4. Contratto transitorio

Questo tipo di contratto ha una durata che va da 1 mese fino a 18 mesi, utilizzabile per esigenze temporanee, sia del proprietario sia dell'inquilino (es. impegni di lavoro in una città per un periodo temporaneo prefissato).

Come operatori del settore in passato, al pari di molti, abbiamo avuto diverse esperienze molto negatve con questo tipo di contratti che venivano impugnati dai conduttori nel momento in cui il motivo della loro transitorietà veniva meno, su questo siamo stati rassicurati dai tencici del comune di Milano che la volontà è rendere più giurisprudenzialmente inattaccabili questo tipo di contratti soprattutto dalle associazioni sindacali di inquilini, ma per quel che ci concerne preferiamo comunque non consigliarne l'uso almeno per adesso in attesa di avere un po' di giurisprudenza in più in merito.

I PRO:

Ideale per chi non vuole impegnarsi a lungo termine e ha necessità specifiche per un breve periodo: è di fatto un contratto con cui un locatore affitta a medio termine pagando poche tasse grazie alla cedolare secca agevolata e senza doversi appoggiare su un property manager che gli gestisca la locazione mangiandosi in cmabio tutto il surplus di valore generato dall'immobile.

Maggiore flessibilità per cambiare inquilini più frequentemente.

Non c'è obbligo di rinnovo, una volta scaduto il contratto lo stesso finisce e la casa si libera.

i CONTRO:

Il canone potrebbe essere soggetto a limitazioni stabilite dagli accordi locali, simile ai contratti concordati, ma di questo abbiamo già detto, oggi in centro Milano i prezzi praticabili sono altissimi, chi li sente per la prima volta quasi stenta a crederci.

Può essere utilizzato solo se ci sono effettive esigenze transitorie documentabili. In caso di contestazioni, il rischio è che venga riqualificato come un 4+4, ed è questo quello che ci fa maggiore timore.

Quindi quale contratto scegliere?

La scelta del contratto dipende da vari fattori, tra cui il tipo di inquilino (studente, lavoratore temporaneo, famiglia), la durata desiderata del rapporto di locazione e gli obiettivi del proprietario (ad esempio, se si vuole un canone maggiore a breve termine o una maggiore stabilità a lungo termine).

In una città come Milano, con una forte domanda di affitti e una popolazione diversificata, i contratti brevi (transitori o per studenti) possono essere utili per avere flessibilità, mentre i contratti più lunghi (4+4 o 3+2) offrono una maggiore sicurezza economica e sono quelli che noi suggeriamo di preferire.

Per i tuoi immobili residenziali a Milano, affidati a noi: info@immobiliedinvestimenti.com

Saremo lieti di analizzare la tua situazione senza impegno, suggerendoti la via di azione che più si allinea ai tuoi obiettivi specifici come locatore.