Il cliente in questione è una importante famiglia di Milano proprietaria di due edifici in prossimità del Politecnico di Milano, appartamenti perfetti quindi per la locazione ai tanti studenti che hanno sempre popolato, ed ancora popolano, la cosdetta zona di Città Studi di Milano.
Per anni abbiamo operato con soddisfazione reciproca nella gestione degli appartamenti in questione fino a che la proprietà, morto il nonno che una volta gestiva in proprio tutto il suo patrimonio immobiliare non ha deciso di affidarsi ad un gestore esterno specializzato in questo genere di asset.
Noi, come agenzia immobiliare, ci siamo sempre limitati alla gestione commerciale degli immobili non entrado mai nella gestione della burocrazia che ruota intorno agli stessi, come pagamenti e tutto che questo concerne.
Il problema di questo "amministratore", attivo dal 2019 con questo cliente, è ch quasi sin da subito si è differenziato rispetto a suoi competitor per pratiche chiaramente predatorie nei confronti dei depositi cauzionali che i vari conduttori avevano il diritto di vedere rimborsato al termine della locazione.
La legge parla chiaro, ne giro di due settimane il deposito cauzionale va riconsegnato al conduttore che non abbia causato danni alla casa che occupava
Più che un dettato di legge, la tempistica di cui sopra fa parte degli usi e consuetudini del Comune di Milano, nel giro di un paio di settimane devono essere quantificati i danni, se ve ne sono, e deve essere riconsegnata la cauzione all'inquilino che ha abbandonato l'immobile in questione.
L'amministratore di cui narriamo aveva un approccio un po' diverso e proprio questi tipo di comportamento, per nulla corretto, ci ha portato ad interrompere la nostra attività di intermediazione con la famiglia proprietaria di questi due meravigliosi palazzi.
In primis c'erano sempre normi lungaggini nellavere dei calcoli del dare-avere a fine loczione, ci volevano mesi solo per sapere se gli inquilini uscenti, tipicamente gruppi di syudenti universitari del vicno Politecnico obbligati in solido tra di loro, avessero o meno pagato tutte le pigioni in maniera regolare.
In seconda battuta, il buon amministratore considerava la cauzione he aveva in mano una sorta di free money con cui effettuare delle migliorie alla casa in questione: la cucina era veccia, nessun problema, con la cauzione andava cambiata con la scusa che i ragazzi la avevano rovinata- Una finestra andava cambiata perchè vechia e decrepita - e voi oggi sapete lo sfacelo che costano gli infissi - si imputava ai conduttori un cattivo utillizzo della stessa e si passava a sostituirla con una nuova usando i loro soldi.
Se pensiamo che una locazione mensile era nell'ordine delle 2500 EUR, la cauzione per appartamento che il gestore aveva per le mani era nell'ordine delle 7500 EUR, tanta roba sopratutto se moltiplicata per 50 che era il numero degli appartamento in gestione.
Dopo la seconda "furbata", noi usciamo di scena non volendo essere dei complici indiretti di questo tipo di comportamento scorretto
Dal 2021 quindi non collaboriamo più nella gestione dei palazi e quindi abbiamo solo potuto osservare da fuori l'evoluzione della vicenda che vi narriamo, e la cosa che abbiamo appurato con interesse e soddisfazione è la seguente: oggi la reputazione conta!
Da l'anno scorso, dopo tutte le recenzioni negative ricevute dall'amministratore collegate alla sua attività di gestione dei due palazzi, il prezzo richiesto per le locazioni delle case è sceso e di molto, si parla di prezzi di locazione del 20% al di sotto di quelli da noi praticati fino al 2020 (covid escluso), ma la cosa piùinteressante è che su molti gruppi facebook gli studenti si suggeriscono di prendere pure le case in questione ma non pagare mai gli ultimi 3 mesi in modo da non lasciare danaro da poter sfruttare in mano di questo manigoldo.
Quindi quella che voleva essere una intelligente furbata si è ritorta contro che la ha ideata divenendo un fattore di debolezza perchè nel momento in cui di danni oggi ce ne fossero veramnte i proprietari non avrebbero in mano alcuna risorsa economica per farvi fronte, oltre al fatto di avere una minore redditività del proprio capitale immobilizzato nei due edifici.
La reputazione conta, oggi più che mai
I mercati, immobiliare compreso, sono molto trasarenti, la gente si parla, si scambia opinioni e strategie e se provi a fregare gli altri ci riesci, ma solo nel breve termine, alla lunga quello che freghi sei te stesso.
Se vuoi mettere a reddito i tuoi immobili residenziali a Milano in maniera trasparente e soprattutto sostenibile nel tempo, sai chi contattare!
info@immobiliedinvestimenti.com
Il contenuto del blog non costituisce nè sollecitazione al pubblico risparmio, nè consulenza personalizzata, come indicato dall'art. 1 c. 5 septies del D.Lgs 58/1998 (T.U.F.), modificato dal D. Lgs 167/2007. Gli autori del blog non conoscono le caratteristiche personali di ciascuno dei potenziali lettori, in particolare in merito di consistenza patrimoniale, flussi reddituali, capacità di sostenere perdite. Il lettore del blog è il solo responsabile di ogni decisione operativa e deve operare in base alle sue conoscenze ed esperienze. Tutti gli strumenti finanziari comportano un rischio che può determinare sia dei profitti che delle perdite. Gli investimenti in prodotti finanziari con "effetto leva" - esplicito od implicito - quali cambi, derivati e materie prime, possono essere molto speculativi e non essere quindi adatti a tutti gli investitori e a tutti i lettori di questo blog. E' possibile che gli autori siano direttamente interessati, in qualità di risparmiatori privati o di professionsiti della finanza, all'andamento degli strumenti finanziari descritti, ne detengano in portafoglio e/o svolgano attività di trading in proprio sugli stessi strumenti citati.
