Gli immobili non sono tutti uguali, è questo che rende unica questo tipo di asset class

Qualche settimana fa abbiamo visitato un locale commerciale di un nostro cliente, vuoto ormai da quasi un anno. Gli abbiamo consigliato di venderlo, essendo una singola vetrina in una via di poco passaggio, sia la nostra che la sua esperienza di locazione negli ultimi 10 anni, ha mostrato che la tipologia di inquilini di questo genere di immobili è scarsa: piccoli negozietti di eprsone che "provano" a fare qualcosa per poi immancabilmente dopo 18-24 mesi mollare tutto e lasciare l'immobile vuoto e con il compito di mettere in mezzo un avvocato per recuperare i canoni di locazione ancora da percepire.

La voglia di scrivere il presente post ci è nata però ieri sera quando, ad una cena, conosciamo il conduttore del bel negozio angolare accanto al negozio del nostro cliente, direi il triplo della metratura ed una bella esposizione su una piazza circondata da residenze e a pochi passi da una scuola. Il nostro cliente della singola vetrina non ha mai visto più di 900 EUR mensili, il bar della nostra nuova conoscenza paga al proprieyario dei muri 9000 EUR al mese, ed è contentissimo di farlo.

Proprio in questa eterogeneità e impossibilità di trovare l'analogo di un "beta di mercato" - concetto facilmente spiegabile e ritrovabile nei più degli asset finanziari - sta il "bello" s vogliamo del settore immobiliare.

Tutti gli immobili sono diversi, anche due asset a pochi passi di distanza l'uno dall'altro, magari nel medesimo stabile hanno comportamenti del tutto diversi.

Noi, come agenti immobiliari lo vediamo spessissimo sul residenziale: pissole metrature che "girano" benissimo in locazione e consentono ai loro proprietari di ottenre un ottimo rendimento percentuale dalla locazione, si confrontano con appartamenti più ampi, magari "di pregio", che faticano a trovare conduttori interessati e quando li trovano è più uno schivare le fregature che arrivano che un vero e proprio guadagno, ma il commerciale ha questo tipo di effetti anche amplificati se vogliamo.

Pensiamo a Corso Buenos Aires, la via dllo shopping mass market per antonomasia del centro meneghino, dove spesso abbiamo parlato di negozi nelle viettine limitrofe venduti a poche decine di migliaia di euro, che si confrontano con negozi lungo Corso Buenos Aires dove vengono richiesti canoni mensili dello stesso valore capitale dei negozi precedenti. I due locatori hanno lo stesso asset, stesso palazzo, stesse tasse e stesse spese condominiali, solo che uno ha un grattacapo e basta l'altro ha un asset a reddito di milioni di euro che paga con regolarità e non gli ha fatto mai mancare un canone di locazione incassato.  

Diffidate da chi vi parla del "mercato immobiliare" in generale, gli "affari" si fanno su asset specifici

Settimana scorsa abbiamo proposto una opportunità di sviluppo ad una cliente che una volta visto il nome della via ci ha detto di non essere interessata. Dopo un paio di giorni la stessa cliente ci richiama dicendo che ha visto da fuori la bella casa d'epoca il cui primo piano sarebbe sviluppato in 6 bilocali con soffitti alti quasi 4 metri, che la via è sì lunga a proprio davanti al civico in oggetto è stata aperta una nuova fermata della metropolitana, quindi sì, la via "in generale" non è di suo interesse ma l'asset specifico di cui trattasi le interessa eccome.

Il mondo degli investimenti immobiliare è un po' tutto così, per capire se un qualcosa è interessante o meno serve un gande lavoro di due diligence e di conoscenza "minuta" del mercato di riferimento, altrimenti si fanno svarioni comprando cose che non vanno bene come invstimento o, forse peggio, non si prendono in considerazioni "affari" che potrebbe darci grandi gioie dal punto di vista reddituale una volta inseirti all'interno del nostro portafoglio di immobili.

Se cercate un investimento a reddito su Milano, siamo a vostra disposizione

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