Finanza comportamentale e mercato immobiliare

In questo nostro post, rivolto ad un pubblico sicuramente di non accademici, ma di semplici interessati agli investimenti immobiliari, non intendiamo dare una panoramica completa dell'ambito di studio della finanza comportamentale ma solo mettere in luce come molti dei bias che i ricercatori hanno rilevato nel comportamento degli investitori sui mercati azionari siano presenti - eccome! - anche nel mercato immobiliare.

Il bias è un particolare "atteggiamento" da parte del decisore - nella situazione specifica che viene analizzata - che mette in luce come il suo processo decisionale si allontani dalla razionalità ideale che viene di solito associata al decisore economico. L'agente prende la sua decisione senza considerare elementi importanti che dovrebbe invece avere ben presente, sottovalutadoli o considerandone altri completamente secondari o addirittura estranei al problema stesso.  

Proviamo a fare una lista dei bias maggiori, riscontrati dai ricercato di psicologia ed economia, associando ad ognuno un esempio di comportamento o atteggiamento cui assistiamo ogni giorno nel nostro dialogo con la clientela del mondo delle case.

LOSS AVERSION

La loss aversion deriva direttamente dagli studi di Kahnemann e Tversky - quelli che vengono ritenuti i fondatori della disciplina della bahavioral finance -  che in un loro articolo apparso sulla celebre rivista Econometrica, dedicata all' economia teorica, già negli anni '70 parlarono di "prospect theory".

La prospect theory, nasce dalle loro osservazioni in laboratorio, possiamo dire "sperimentali" ed in essa viene mostrato come noi uomini ci comportiamo in maniera diversa a seconda che la nostra azione sia dovuta ad una perdita o ad un guadagno, sebbene da questa "origine" della situazione il  problema sia del tutto avulso. 

Facciamo un esempio: ho comprato due appartamenti 10 anni fa, il primo mi ha dato grandi soddisfazioni, comprato in una zona che si è apprezzata, sempre stato locato, con inquilini che hanno sempre pagato con puntualità, il secondo invece fu acquistato in una zona che aveva avuto un momento di gloria proprio negli anni in cui fu fatto l'acquisto, pgato quindi tanto con il senno del poi, le locazioni hanno sempre comportato un problema e non sono mancati i momenti in cui si è dovuti ricorrere ad un legale per recuperare i soldi dagli inquilini che se ne andavano con qualche debito non saldato. E' chiaro che il primo appartamento si e' apprezzato dal momento dell'acquisto ed il secondo invece si è deprezzato. MI trovo oggi, per motivi di necessità. a brevissimo, di liquidità a doverne alienare uno, quale scelgo? Bene, la stragrande maggiornza delle persone preferiscono vendere la casa su cui sono in guadagno proprio per non"capitalizzare la perdita" che comporterebbe vendere il secondo appartamento che di fatto si è rivelato un pessimo investimento, senza considerare che questa scelta porterà molto probabilmente a rinunciare ad ulteriori guadagni possibilmente ottenibili sul primo ed invece porterà a perdere ancora di più sul secondo. Si agisce non per ottimizzare il proprio guadagno e la struttura del proprio portafoglio immobiliare, am per evitare le perdite - da qui il nome di "loss aversion".  Pensateci, siamo tutti così se "non ci si pensa su", è proprio il modo di ragionare degli esseri umani che non siano educati alle decisioni in situazioni di incertezza. 

 

OVERCONFIDENCE

La gente, in generale, pensa di conoscere molto più di quello che sa e pesa di essere sempre, senza alcuna eccezione, "migliore della media".

Se chiediamo a 100 investitori se si ritengono dei buoni investitori immobiliari, o meglio, se pensabo di essere nel 30% "migliore" andando a prendere la distribuzione statistica di tutti gli investitori immobiliari, ci aspetteremo che più o meno il 30% risponderebbe di farne parte. Bene l'evidenza empirica ci dice che quasi tutti (!!!) pensano di essere i migliori, quindi per fornza di cose un buon 60% sono  illusi che prendono decisioni in un ambito dove pensano di essere molto più bravi di quello che in realtà sono. 

 

ENDOWMENT BIAS

Beh non c'e' bias più grande nel mondo immobiliare, sopratutto quando andiamo a valutare l'abitazione di una famiglia che in quella casa magari ha vissuto diversi anni: la valutazione che quella famiglia ha del proprio bene immobile è di molto maggiore di quella che la stessa famiglia darebbe dello stesso se non lo possedesse.

Endowment bias vuol dire proprio valutare in maniera diversa un bene per il solo fatto di esserne in possesso, cosa che consente di dire che i valutatori professionisti e senza conflittti di interesse negli ambiti più disparat avranno sempre un business davanti a loro proprio perchè le persone tendono a sopravvalutare le cose di cui sono proprietari.

Spesso, nell'esempio citato all'inizio, nell'aiutare i clienti a ragionare della insensatezza della loro richiesta economica per la commercializzazione in vendita del loro immobile, chiediamo loro: " se voi foste una famgilia appena che cerca una casa come la vostra la paghereste la cifra che chiedete di 1 MIL di EUR ?" ... la risposta è sempre "no", e da lì si discute di una valutazione più prossima ai prezzi di mercato. Ma l'endowment bias è sempre fortissimo, anche motivato dal fatto che, a differenza dei mercati finanziari, per cui un 'azione dell'azienda A e' sempre un'azione dell'azienda A (massima fungibilità delle stesse visto che sono tutte uguali) nel mondo immobiliare: ogni casa è diversa! La mia casa vale più di quella venduta al piano di sopra perchè qui la vista sul cortile è più bella e l'affaccio è meno rmoroso per questo e quest'altro motivo. Mai trovato un venditore che non riuscisse a trovare un valido e razionalissimo motivo per cui la sua casa non possa essere validamente paragonata a quelle vendute di recente a poca distanza da essa. Bias assolutamente da tenere presente proprio nel mondo immobiliare.

 

HOME COUNTRY BIAS

Fortissimo in Italia, così come in tutto il mondo: la gente preferisce acquistare beni immobili vicino a casa, nella doppia falsa convinzione di: capirne di più, conoscendo il mercato locale meglio di quello meno famigliare, e di riuscire a "controllare" l'investimento proprio perchè ci si abita vicino (spesso si arriva a comprare nello stesso palazzo della propria abitazione a causa di questo bias)

Recentemente molti investitori italiani, dopo anni, hanno dovuto abbandonare le loro città come obiettivo d'elezione di investimento perche' esse non forniscono piu' un porto sicuro per mettere a reddito i propri prisparmi. Il motivo principe è che in quasi tutti i centri secondari manca un buon mercato delle locazioni, pochi clienti, con pochi soldi e una legilsazione che non aiuta il proprietario quando l'inquilino per necessità o ripicca decide di non pagare più. Rimane comunque forte la convinzione che se l'immobile è vicino e' meglio, e atal proposito ci siamo resi conto di questo nel momento in cui abbiamo proposto a nostri clienti interi palazzi di appartamenti in centro Padova, con rendimenti del 10% annui. Ci è stato risposto che il rendimento era sicuramente ottimo - Milano concede oggi con fatica rendimenti della metà, intorno al 5% - ma che alla fine si sentivano comunque "più a loro agio" a Milano, anche se a prezzi più alti. L'investimento non viene fatto anche qui andando ad ottimizzare una supposta funzione di utilità o più banalmete andando a ricercare il ritorno economico più alto ma si cerca una faimigliarità che faccia stare tranquilli. La casa a Milano la posso "controllare" meglio. 

Questo bias è uno dei principali motivi per cui non crederemo mai nel business del vendere le case all'estero agli italiani, non sarà mai un trend significativo proprio per questi bias mentali potentissimi, superati solo quando dall'altra parte c'e' una "storia" ancor più potente (Parigi, Londra, New York ...)

 

OUTCOME BIAS

Guardo a cosa ha funzionato nel recente passato e non al merito specifico degli investimenti che ho davanti come loro potenzialità nel prossimo futuro.

Esempio attuale: considero più allettante un buco di appartamento in centro che negli ultimi anni ha fatto grandi numeri con le locazioni a breve termine senza considerare che la vicenda coronavirus ed in generale l'atteggiamento del legislatore sarà poco promettente per questo tipo di messa a reddito, ma il fatto che io veda dei numeri più alti nel passato recente mi "tranquillizza", e quindi scelgo, forse, l'investimento meno performante.

 

MENTAL ACCOUNTING

L'imobile su cui abbiamo perso, o meglio stiamo perdendo non viene considerato parte del portafoglio "tredabile", ovvero che si debba valutare con una qualche cadenza infrannuale, ma come un qualcosa su cui si hanno visioni a lunghissimo termine e quindi la dinamica di breve influenza poco o nulla.

Un investitore che conosciamo bene, molto grosso in centro Milano, che fa solo grandi "cappellate" nel mondo retail, considera i ritorni del suo portafoglio immobliare residenziale e di uffici separatamente da quello - fallimentare - dei negozi. Questa pratica non ha evidentemente alcuna base razionale se non tenerlo "lontano" dal punto di vista psicologico dalle perdite accumulate dal comprare negozi che poi vengono affittati male o che rimangono semplicemente sfitti.

Il tenere delle contabilità separate lenisce il dolore psicologico di avere fatto degli errori. C'e' gente che tiene decenni delle seconde case al mare che tutta la famiglia odia e su cui sono stati buttati dei soldi proprio perchè si contabilizza la stessa in modo diverso da come si farebbe per una cosa liberamente disponibile e quindi vendibile quando non più necessaria.

 

ANCHORING

Qui partiamo dall'esempio: ho comprato una casa a 100,000 EUR, oggi ne vale 80,000 e molto probabilmente il valore scenderà ancora perchè la zona si sta degradando molto e la metropolitana che doveva passare lì e' stato deciso farla passare da un'altra parte. Nella decisione se vendere o meno l'immobile dovrei non considerare affatto il prezzo di acquisto a cui "il mercato" non presta la benchè minima attenzione, invece nel mio processo decisionale si rivela esere un parametro fondamentale. Chiaro esempio di anchoring: mi lego ad un valore solo perchè e' presente nel problema senza valutarne la sua effettiva rilevanza nella scelta della strategia di comportamento migliore da intraprendere.

Ma possiamo andare anche oltre: un amico di mi dice di avere venduto una casa nel quartiere x di MIlano a 5,000 EUR al mq, io devo vendere casa, paragonabile in tutto a quella dell'amico, nel quartiere y. ANdro' a valutare la casa nel quartiere y, di target minore di quelle del quartiere x, come discount % sui 5000 EUR a mq anzichè piu' correttamente considerare che nel quartiere y le case valgono meno della metà di quelle del quartiere x. Ecco perchè quando vi si dice che "le case a Milano valgono tanto" non vi si sta di fatto dicendo nulla di sostanziale, visto che la città è fatta di decine di diversi mercati che spesso hanno diversità sorprendenti fra loro.

 

AVAILABILITY BIAS

Si investe in cose che sono percepite come "familiari", e non in base alla loro ottimalità rispetto alle nostre necessità come investitori. Ad esempio: compriamo un negozio perchè siamo cresciuti con l'idea che un negozio da una - due luci (vetrine) in centro lo si affitta sempre - credenza che fa parte del nostro vissuto - stando invece lontano da quell'idea di coworking che ci ha proposto nostro nipote che lo ha visto realizzare a San Francisco e pare che lì stia avedo ottimi risultati.

Ci sentiamo anche qui più "tranquilli" nell'invstire in ciò che è famigliare, una cosa che i venditori da strapazzo ed i truffatori sanno bene, ecco perchè puntano spesso su questa caratteristica per appiopparci quache fregatura, facendo leva sul fatto che è una situazione a cui "siamo abituati". 

 

SELF ATTRIBUTION BIAS

Si associa il proprio sucesso negli investimenti non alla fortuna, come spesso è il caso, ma ad un particolare "acume" negli affari, e di converso si associano le perdite e gli investimenti che in un modo o nell'altro non hanno dato l'esito auspicato ad eventi imprevedibili, sempre dipendenti da altri.

Qui gli esempi sono troppi, e non farete fatica a pensare alle ultime storie che qualcuno vi ha narrato del come "ha fatto soldi con gli immobili".

 

Come detto questa sopra non vuole essere una disamina minimamente esaustiva di questo ambito di ricerca a più che altro vuole instillare ai nostri lettori un po' di curisosità al fine che qualcuno sia portato ad approfondire i concetti esposti, nella credenza che un investitre privo di bias o che comunque controlla le proprie "scorciatoie menatli" sia migliore, ottenendo risultati ben superiori, di uno che li subisca senza averne la benchè minima conoscenza.

Come sempre siamo a vostra disposizione, scriveteci a: info@housingmilan.com