L'IRR che ti viene comunicato non è quello che pensi, fai attenzione e NON FARTI FREGARE

In un nostro post di qualche anno fa abbiamo critiscato il fatto che alcuni hedge fund mostrino dei rendimenti medi molto alti grazie a ritorni stellari iniziali, su patrimoni in gestione limitati (mettiamo poche decine di milioni di dollari) per poi vedere tali rendimenti scender eman mano che il fondo attrae capitali e quindi si trova a gestire, mettimao, un miliardo di dollari. Ai tempi chiedevamo l'utilizzao dell'IRR, internal rate of interest, come metrica che "Pesasse" i rendimenti per i soldi generati dall'intermediario e quindi fornisse una visione più realistica delle genuine possibilità di rendimento, going forward, per l'investitore che considera di comprare questo prodotto finanziario.

Il tasso interno di rendimento, IRR in inglese, è invece la misura di performance preferita nel mondo del private equty, ma anche questo numero, nel momento in cui i marketer ed i vari "agenti" interessati a diffondere il "mantra" del private euqity capiscono che può fare loro gioco, ha ominciato a perdere di qualsiasi senso.

SOno molti commentatori che notano come nella documentazione delle maggiori case di investimento, General Partners anche quotati in borsa, gli IRR since inception, ovvero i rendimenti ottenuti dai fondi dall'inizio dell'operatività del GP rimangano da sempre su livelli molto alti, prossimi al 30%, con poca  nulla variabilità da un anno all'altro.

 

 

Se investo mi devo aspettare di guadagnare il 30%? No, puoi ambire ad un più "magro" 10-12%

Quello che conta per noi sono i soldi, al netto di tutte le fee che il fondo si prenderà - e come sappiamo sono parecchie, anche qui molte di più di quelle che ci vengono ufficialmente comunicate e rendicontate - che ci verranno in tasca alla fine del periodo di investimento. Un periodo di investimento che per sua natura è molto lungo, spesso 10 e più anni. 

Il problema chiave dell'IRR è che non considera la tempistica dell'investimento e si basa solo sul rendimento dei soldi entrati ed usciti dalla "macchina di rendimento" cui sono stati immessi. Ma la tempistica è fondamentale per un investitore che vuole che essi rendano in maniera costante, come diciamo noi in fatto di locazioni "senza soluzione di continuità".

Vuoi proprio investire in private equity? Fallo ma aspettati un ritorno netto in linea con quello che avresti avuto investendo in un indice azionario di imprese quotate

Nessuno fa miracoli, e fare miracoli in termini di rendimento è ancor più difficile quando con i tuoi soldi bisogna anche dare da mangiare - e moltissimo bene - ad una classe di operatori, siano essi investent banker, analisti, avvocati etcc, ce intorno al mondo del private equity ci campano.

Una aspettativa realistica di rendimento del tuo investimento sarà in linea con un investimento in azioni quotate, diversificate, ma con il plus, che tutti hanno presente, di avere un accounting molto pigro che non ti fa vede la volatilità "vera" di quello che hai in portafoglio quindi convogliando l'impressione - falsa - di stare guadagnando la stessa cifra ma con molto minore rischio.

Rischio non coincide con volatilità, ricordatelo sempre, sopratutto quando il pricing delle cose che hai in portafoglio è fatto dalla stessa persona che tali in cose in portafoglio ce le ha messe.

 

info@immobiliedinvestimenti.com