Chi segue il nostro blog sa che abbiamo dedicato vari post al settore del rent to rent, molto frequentato da fuffaguru che lo vendono come un'attività senza capitali che chiunque può fare in un settore in perenne crescita che è quello della domanda di appartamenti da parte di studenti universitari e giovani professionisti.
Dovevivo SPA, che nasce dalla iniziale esperienza di Realegest SRL dei due fondatori ancora oggi alla guida dell'azienda, è la società di maggiore successo di co-living in Italia.
Il business model lo abbiamo spiegato più volte ed è molto semplice, è quello del tradizionale subaffitto: la società prende in locazione appartamenti idealmente di grandi dimensioni dai proprieari con normali contratti abitativi 4+4 (anche se nulla vieta legarsi ai proprietari con contratti di durata più lunga), ristruttura l'immobile andando a creare il numero più alto di camere indipendenti possibili, mantenendo invece un'unica cucina ed un adeguato numero di servizi. I proprietari degli immobili consentono, nel contratto di locazione, il subaffitto solo per finalità di lungo termine (quindi non per utilizzo alberghiero per una o due notti) delle camere stesse. Il prezzo "a camera" che Dovevivo incassa consente un margine di guadagno sul costo per l'intero appartamento pagato al proprietario, anche tenuto conto dell'ammortamento sugli 8 anni di locazione potenziale delle spese di ristrutturazione supportate.
Il business di Dovevivo non ha nulla a che fare con la rendita, è un lavoro vero ed anche labour.intensive, una delle riflessioni che facciamo è come si possano gestire 1000 appartamenti avendo una forza lavoro di quasi 200 persone, molti che vi propongono questo business vi raccontano che le cose si gestiscono da sole, ma qui pare che servano 200 cristiani per portarle avanti, e stiamo parlando di top del settore!
Perchè uno studente o un giovane professionista dovrebbe rivolgersi a Dovevivo?
Semplice, perchè la loro organizzazione gli consente di avere una sistemazione a prezzi più convenienti di quello che offre il libero mercato per quanto riguarda un monolocale nella stessa zona. Se un monolocale costa 800 EUR e comporta tutta una serie di "fastidi" come utenze, internet, contatti con la vecchia proprietaria che non ci sente bene e dall'altra parte io posso avere una camere singola con bagno privato in un appartamento condiviso a 600 EUR, può avere senso prendere la camera e risolvere la questione.
Problema: una cosa è avere una casa propria, cosa ben diversa e dividere la sistemazione con n altri "estranei" che hanno stili e modalità di vita diversi. Pensiamo solo alla impossibilità di portare a ca sa propria il proprio fidanzato o fidanzata, fare una festa, organizzare una cena ... tutti gli spazi comuni sono opportunamente minimizzati se non eliminati del tutto quindi sono tutte attività non fattibili.
Si campa sul numero di camere, quindi spesso si esagera
Non possiamo poi nascondere il vulnus che molti ex clienti di questo tipo di società ci hanno manifestato: le camere sono dei buchi e spesso sono realizzate contro qualsiasi disposizione regolamentare. Se il mio margine dipende sopratutto dal numero di camere indipendenti che riesco a creare, non deve sorprendere che tale incentivo possa portarmi ad esagerare e farne più del dovuto. Camere piccole, poco luminose, con poco ricircolo d'aria, non sufficientemente armadiate ... ne abbiamo sentite di tutti i colori, così come di cucine create in posti assurdi proprio per non adnare a portare via potenziale spazio utile da poter "vendere" sul mercato.
La concorrenza rende poi i prezzi pagati ai proprietari degli immobili più alti
Il fatto che di questo business si parli molto, vedi anche ultimo numero della rivista Millionaire, ha portato tantissimi privati e piccole società ad occuparsi della cosa creando piccoli portafogli di 10-30 immobili gestiti allo stesso modo, questo non può che comportare una pressione al rialzo dei prezzi pagati ai proprietari di appartamenti grandi ritenuti interessanti per questo tipo di attività.
L'ambinte competitivo in cui Dovevivo è inserita non può che abassare i margini going forward, sarà sempre più difficile guadagnare bene pagando di più i proprietari dei muri e andando a competere invece al ribasso quando dobbiamo piazzare le nostre camere indipendenti mano a mano che si affacciano altri operatori sul mercato. Trovo poco credibile che uno possa richiedere un premium price solo per chiamarsi Dovevivo, il prezzo lo fa il mercato e un operatore non può fare altro che poizionarsi in un intorno di esso.
Il vero edge di Dovevivo
Ma perchè quindi, ci si potrebbe chiedere, degli investitori scaltri e lungimiranti come Tamburi hanno investito in una società come Dovevivo, perchè la semplice loro presenza nell'azionariato rende Dovevivo ancora più "istituzionale", e questo ha un enorme vantaggio nel chiudere accordi con i migliori fonritori di appartamenti grandi, mal gestiti e ben posizionati presenti nelle città italiane più interessanti: gli investitori istituzionali.
Il principale vantaggio competitivo di Dovevivo non sarà più di andare dalla signora MAriuccia e pagarle il suo quadrilocale più dei 4 scappati di casa che si arrabattano a fare il medesimo mestiere, ma sarà quello di presentarsi da una fondazione bancari i cui asset immobiliari rendono nulla se non sono addirittura in perdita, fare con loro un contratto a 20 anni, e avere delle perle di posizioni a prezzi bassi di mercato ma avendo le economie di scala di avere in egstione interi palazzi.
In questa nicchia, importantissima di mercato, Dovevivo fa da monopolista: nessun altro operatore presente nel settore in questo momento avrà mai la presentabilità della nuova compagine societaria e questo porterà loro enormi flussi di immobili da casse pensioni, fondazioni, istituti religiosi e i mille altri grandi proprietari immobiliari italiani per cui il proprio patrimonio è solo un peso e fonte di favori agli amici degli amici ma non certo un buon investimento.
Bravo quindi Tamburi, l'investimento ha senso, anche se non sappiamo la valutazione di entrata che hanno accettato per diventare partner dei soci storici, ma rimane il nostro consiglio ai nostri lettori di stare alla larga da questo tipo di settore, sopratutto dopo un anno, il 2020, che ha portato alla luce la rischiosità nascosta di una cosa per troppo tempo venduta "senza rischio" : case vuote, affitti da pagare comunque ai proprietari, necessità di abbandono di immobili di cui ci si è fatti carico di ristutturazioni anche importanti ... tanti bagni di sangue che è bene evitarsi.
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