Professionista di 35 anni, ha il primo figlio, essendo persona molto accorta e previdente, nonchè a conoscenza degli strumenti del mondo finanziario pensa di creare un portafoglio per il figlio, da eventualmente accrescere man mano che il ragazzo cresce, in modo da fargli avere una volta diplomato una cifra importante con cui decidere cosa fare della propria vita. Ottimo direte, vero, ma c'e' un convitato di pietra di cui spesso ci dimentichiamo: il fisco.
Non vi sono metodi, leciti, per far passare di titolarità un portafoglio titoli senza che sulla plusvalenza prodotta vadano pagate le tasse, oggi al 26%, domani chissà.
L'onere fiscale che cadrà sul portafoglio tanto ben curato e costruito non è di poco conto.
Per farvi capire meglio di che cosa stiamo parlando abbiamo fatto una simulazione excel di cui vi portiamo i risultati principali.
Il papà premuroso ha a disposizione un capitale iniziale di 50,000 EUR, faremo l'ipotesi che non disponga di capacità di risparmio successiva cui cui fare versamenti periodici al conto titoli del figlio.
Assumiamo che il periodo di durata dell'investimento sia esattamente di 20 anni, e prendiamo come ritorno medio dell'investimento quello che è stato il ritorno medio dell'azionario nell'ultimo secolo, cosa che non è per nulla garantita sia chiaro, ma che nell'impossibilità di avere una stima migliore non ci rende nè ottimisti nè pessimisti sull'evoluzione dei mercati futura. Tale rendimento è stato del 7% annualizzato.
Questo porta nostro figlio a "ereditare" tra 20 anni di un capitale di 193,484 EUR (vi sono imposte e osti di gestione del conto titoli ma per semplicità assumiamo che sia tutto a zero)
La cifra rivalutata porta ad una generosa plusvalenza di 143,484 EUR, che con l'aliquota attuale (ma che potrebbe crescere tranquillamente in futuro fino al 30-35%) ci obbliga a corrispodere all'erario la sostanziosa somma di 37,306 EUR.
Nostro figlio, una volta liquidato il portafoglio, perchè di fatto è questo quello che impone la normativa attuale (nulla vieta di ricomprare subito tutto ovviamnte ma i calcoli non cmabiano per il preciso momento di valutazione) dispone quindi di 156,178 EUR per i suoi sudi all'estero o magari per avviare un'attività imprenditoriale.
Cosa sarebbe successo se lo stesso investimento di lungo periodo fosse stato fatto nell'asset class immobiliare?
Il segreto, di pulcinella, dell'immobiliare è che non vi sono tasse ... tutto un altro mondo.
Nel caso in cui il padre premuroso investa i soldi in un piccolo appartamento bilocale in una metropoli italiana, come potrebbe essere Milano, la cifra di 50,000 EUR costituisce solo l'anticipo di un mutuo per una casa di 200k EUR, mutuo che assumiamo durare 20 anni per portarci al caso dell'esempio sopra del portafoglio di ETF.
La casa viene affittata e anche qui facciamo alcune assunzioni che semplificano il problema a nostro parere senza snaturarlo: grazie ai bassi tassi di finanziamento che abbiamo oggi, il mutuo viene ripagato dal reddito di locazione della casa e lo stesso avviene per le tasse di possesso. Di fatto l'intero investimento è costruito per andare a rivendere la piena proprietà della casa dopo 20 anni di gestione assumendo, come nel caso degli ETF di cui sopra di non averne tratto alcun "dividendo" in corso d'opera.
Sottolineaimo che la maggiore semplificazione che facciamo è quella di avere un immobile a reddito affittato con continuità con conduttori che pagano e che non creano problemi, a fronte dei nostri 12 anni di attività nel settore, non avendo mai avuto problemi di questo genere, ci permettiamo di dire che con la casa e la location giusta questo è possibilissimo.
Ci rimane un'ultima assunzione da fare per confrontare i due investimenti di cui trattiamo, quanto vale la casa comprata a 200k EUR tra venti anni?
Tre ipotesi:
- la stessa cfra, quindi in valore "reale" di meno perchè non ci ha protetto nenanche dall'inflazione cosa che invece l'immobiliare fa sempre: 200k EUR
- il valore nominale a cui vendiamo la casa ci ha protetto solo ed unicamente dall'inflazione, quindi tra 20 anni riprendo i soldi investiti in valore "reale", assumendo un'inflazione all'1,5%, ottenaimo un valore di 269,371 EUR
- facciamo anche il caso di un pessimo investimento, non solo la casa non ci ha protetto dall'inflzione ma ha anche perso il 15% su VENTI ANNI di vita, un caso che è capitato a moltissimi italiani che hanno immobili in centri secondari che hanno visto crollare il loro valore reale negli ultimi 20 anni, in questo caso nostro figlio si troverebe in mano la cifra di 170,000 EUR
L'immobiliare nel lungo periodo rende come l'ETF solo assumendo una perdita del 25%
Il fatto che le plusvalenze immobiliare NON vengano tassate, fa sì che per avere lo stesso rendimento di un investimento tutto sommato "di successo" nei mercati finanziari nel lungo periodo, l'immobile che abbiamo comprato debba perdere il 25% nel lunghissimo periodo, ipotesi estrema che non può che confermare che se stiamo guardando al lungo periodo l'immobiliare, almeno in Italia, non ha eguali.
Il fatto che le plusvalenze non siano tassate, già dopo pochi anni dall'acquisto, rende questo tipo di asset class di assoluto vantaggio proprio per l'investitore di lngo periodo che è interessato ad una capitalizzazione lenta ma inesorabile per costruirsi dei redditi o dei capitali da utilizzare per la propria pensione.
Sui quotidiani economi quando vogliono "piazzarvi" il mutual fund o il fondo pensione che va per la maggiore e ha comprato paginate di pubblicità sulla rivista non citano mai questo piccolo dettaglio (!!!) fiscale, perchè altrimenti a chiunque sarebbe chiaro che a meno di rendimenti veramente stellari dell'azionario, cosa che può accadere ma solo al prezzo di altrettanti rischi di perdita dell'intero capitale, gli immobili alla lunga vncono sempre.
Per condividere con noi le vostre riflessioni sul tema, come sempre vi inviatiamo scriverci a: info@immobiliedinvestimenti.com
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