Il business dell'instant buying immobiliare si dice nasca negli Stati Uniti e che sia stato portato qui dal buon Tinacci, fondatore di Casavo che è oggi leader di mercato in Italia con le sue oltre 1000 transazioni immobiliari nel nostro paese nel solo 2021. In realtà quello di comprare immobili da venditori privati che se ne vogliono "sbarazzare" in fretta, metterli a posto ed andarli a valorizzare con calma al meglio sul mercato è pratica che esiste da quando esiste un mercato immobiliare.
Da sempre piccole società, di solito composte anche da persone che hanno una loro ipresa edile e quindi internalizzano i costi di ristrutturazione, comprano le case in contanti a proprietari, che per vari loro problemi personali sono costretti a vendere in tempi stretti senza troppa preoccupazione al prezzo ricevuto, per poi andare a creare un margine rivendendole a prezzo più alto. Quando si parla di "immobiliaristi" si parla per l'appunto di questo mestiere.
Casavo non ha avuto tanto il merito di creare un nuovo settore, perchè questo tipo di domanda c'era già, ma avuto il grande merito di cambiarne la natura andando ad abbassare significativamente il ritorno sul capitale investito ricercato da chi fa queste operaizoni.
Accontentarsi di un margine minore sull'investimento, consegna più soldi in mano al venditore
Facciamo un esempio numerico: prima della creazione di Casavo Tizio vendeva la propria abitazione a 100 lire per sposatrsi a vivere a Miami dove ha trovato il lavoro dei suoi sogni. Tizio non ha voglia di perdere tempo, vuole risolvere le sue questioni in Italia e non dover tornare a fare rogiti, dare nuovi mandati ad agenzie immobiliari e nulla. Facciamo conto che il valore "corretto" della sua casa nel mercato attuale sia di 90 lire.
Fino a ieri, l'immobiliarista Caio, dopo aver fatto il sopralluogo dell'immobile, per poter arrivare al suo guadagno del 30%, arrivava ad offrire a Tizio 70 lire per l'acquisto del suo immobile. Tizio poteva accettare o dare il mandato di vendita ad un'agenzia che dopo n mesi lo avrebbe venduto in un intorno delle 90 lire. Oggi, con Casavo, che punta più sul numero delle transazioni che sul guadagno fatto sulla singola di esse, avendo loro come target di rendimento l'8%, la proposta che arriverà a Tizio sarà di 83,5 lire, molto superiore alle 70 offerte da Caio.
L'innovazione vera di Casavo è proprio quella di mirare a costruire una piattaforma di scambio immobiliare in cui si crei un margine ridotto su un gran numero di transazioni, che possono essere anche diverse in un anno con lo stesso capitale, questo porta in tasca dei venditori più soldi e rende quindi più appetibile l'ipotesi di vendere ad un instant buyer invece di aspettare i mesi di commercializzazione necessari ad un'agenzia per giungere a trovare il compratore disposto ad offrire di più.
Ha senso che esistano oggi N instant buyer a Milano?
Certo, il settore dell'instant buying è un settore aperto alla concorrenza come tutti gli altri, e nell'ipotesi che arrivino sul mercato operatori più "bravi" con costi operativi minori e capitali ancora più a buon mercato di quelli che raccoglie Casavo, il consumatore ha di certo da guadagnare se la proposta di acquisto per la sua casa in vendita nell'esempio di cui sopra da 83,5 arriva, mettiamo ad 86 lire.
Il problema è che un operatore di questo tipo, in grado cioè di competere in maniera efficace con Casavo, deve avere delle spalle solide dal punto di vista finanziario. Deve avere accesso ad ampi pool di capitali a tassi di costo modesti, il che ci fa dubitare dei tanti che si affacciano su questo mercato secondo noi solo per recuperare dati di clienti venditori più che per realmente mostrare loro delle proposte concrete di acquisto dei loro immobili.
Prima di dare i vostri dati di contatto e parlare nello specifico dell'immobile che state valutando di vendere, informatevi su chi siano le persone con cui state interlocuendo. Se la società che vi si vende come instant buyer non ha risorse economiche, state nella migliore delle ipotesi perdendo il vostro tempo.
Ovviamente quello che diciamo non vale nelle decine di mercati immobiliari italiani dove Casavo non è presente e non sarà forse mai presente per la dimensione inadeguata degli stessi alla loro mole operativa, in questi casi anche società con capitali minori possono dare valore al proprietario che preferisce vendere in fretta la propria abitazione senza aspettare i tempi canonici di una commercializzazione tramite agenzia.
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