Chi non vorrebbe essere proprietario di un palazzo uso ufficio in Piazza Cordusio, o di un negozio da 200mq in Via Della Spiga o, venendo al settore residenziale, di un bell'attico con piscina con vista panoramica dal proprio terrazzo nel quartiere di Brera? In ordine sparso, abbiamo fatto un piccolo elenco di quelli che potrebbero considerarsi dei trophy asset, dei beni immobiliari che hanno uno standing da "trofei" all'interno del loro mercato di riferimento.
Il palazzo uso ufficio in Piazza Cordusio, cielo-terra, magari in contesto d'epoca, segue il mercato delle locazioni di uffici a Milano ma ne è allo stesso tempo staccato per una molto maggiore qualità e prestigio. Se un metro quadro di ufficio in locazione, come canone annuo, puo' andare tra i 250 ed i 300 EUR, in questo caso il prezzo può tranquillamente posizionarsi a 500.
Stessa cosa per il negozio in Via Della Spiga, lo si affitta nello stesso modo in cui si affitta quello in una generica via del centro, e le sue valutazioni in locazione seguono quelle di tutti i negozi a reddito in città, ma esiste comunque un delta importante tra il prezzo al metro quadro della boutique in una traversa di Piazzale Loreto, diciamo a 300 EUR e le 3 o 4000 EUR necessarie per la locazione di un anno del metro quadro in Via Della Spiga.
Anche nel caso del superattico a Brera ci troviamo di fronte ad una soluzione immobiliare che non solo è bella, di quelle ce ne sono tante, ma ha un carattere di unicità per cui le valutazioni del medesimo, sia in acquisto che in locazione si allontanano e di molto da analogo appartamento magari nello stesso palazzo. Proprio l'anno scorso abbiamo assistito un nostro cliente nella vendita di un bel 200mq in una traversa di Piazza San Babila, zona centalissima di Milano. Il prezzo di chiusura del medesimo è stato di 9000 EUR al metro quadro, una valutazione che ha fatto la nostra felicità di mediatori ma anche quella del nostro cliente venditore. Pur essendo convinti di aver chiuso un'ottima operazione, non è stata pocoa la nostra sorpresa nello scoprire, due mesi esatti dopo, che lo stesso tagli, all'ultimo piano, con un piccolo terrazzo, era stato venduto a 18k EUR al metro quadro, esattamente il doppio di quanto incassato dal nostro cliente.
Trattare trophy asset implica avere una percezione della dinamica delle valutazioni dei medesimi
Nel momento in cui noi andiamo a comprare un immobile "trofeo" ci dobbiamo rendere conto che la dinamica della sua valutazione non sarà solo dettata dal generale andamento del mercato ma anche dalla volontà di una piccola parte di esso di sovraprezzare la qualità del nostro bene rispetto al bene immobiliare "medio" di detta categoria.
Nell'esempio fatto prima dell'attico venduto in Piazza San Babila, quando, come venditori, ci possiamo dire soddisfatti della valutazione raggiunta dal nostro bene in vendita? Sappiamo che il piano sottostante è stato venduto a 9k EUR al metro quadro, bastano 11k, o ne vogliamo 16k ... perchè non 22k?
Questo "gradi di libertà" ulteriore dei beni trophy costituisce un problema non da poco che spesso mette in crisi le società immobiliari, o le famiglie, che hanno la fortuna di avere questi beni in portafoglio. Pensiamo per esempio ad una valutazione di un perito, se gli andiamo a chidere la valutazione "equa" di un negozio in Via Della Spiga, lo stesso ci risponderà essere tra i 5 ed i 700 EUR al metro quadro, ma chiedendo a nostri contatti che hanno palazzi e commerciale affittato in zona ci arriveranno prezzi tra i 1500 ed i 4000 EUR al metro quadro. Affidarsi ad un esperto indipendente esterno ci creerebbe un danno non da poco e per i 12 anni di contratto, una perdita economica notevole.
La particolare dinamica di prezzo dei trophy asset ne fa un settore da lasciare a professionisti
Se state pensando di lasciare a vostro figlio un portafoglio immobiliare perchè questo ne tragga un reddito a vita, e con poco sforzo, è meglio lascargli dei beni che siano nella media di mercato di qualità, o poco sopra. La dinamica idiosincratica delle valutazioni dei beni trofeo fa sì che il maneggiarli debba essere fatto ad opera di professionisti ben inseriti nelle dinamiche di mercato del particolare momento storico in cui si decide di effettuare la locazione o la vendita degli stessi.
Citiamo un ultimo aneddoto che ci ha mostrato, oltre ogni ragionevole dubbio, che i beni trofeo sono cosa complessa per i più: un investitore che conosciamo ha acquistato nel quadrilatero della moda un intero cielo terra al fantasmagorico prezzo di 27k EUR al metro quaro, non contento ci ha speso 3k EUR al metro di ristrutturazione. Come potremmo giudicare un personaggio che spende, includendo tutti i costi sostenuti, 30,000 EUR al metro per un apalazzo in una città dove ottimi cieli terra in centro si scambiano a 7-8k EUR al metro? Beh la risposat non è banale, lo diventa quando si viene a sapere che per quel palazzo pagato 30 MLN di EUR da 1000mq lo stesso investitore incassa all'anno, per i 12 anni di contartto, 3 MLN di EUR di locazione. Ha quindi comprato un bene trophy, lo ha affittato al 10% l'anno - facendo sì che l'investimento si ripaghi in soli 10 anni - ed ha anche trovato grazie al bene uno dei tenant migliori nel mondo della moda internazionale. La risposta alla domanda che ci siamo fatti poco fa quindi, è che questo investitore è un genio: un genio che ha capito che quella particolare nicchia di mercato era sottoprezzata in quel particolare momento storico. Ma se si fosse sbagliato? Beh allora i danni sarebbero stati notevolissimi.
Trophy asset, belli da vedere ma non ne vorrei mai uno mio, parafrasando un celebre intellettuale.
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