La casa è mia e ci faccio quel diavolo che voglio

La relocator che l'anno scorso ci "tirò le orecchie" per il comportamento del nostro cliente, locatore, che la aveva fatta impazzire per la chiusura di un piccolo trilocale dedicato ad un dirigente fece una metafora che ancora oggi utilizziamo: quando compri una automobile, la macchina è tua, ne sei il proprietario eppure devi sottostare ad una miriade di leggi per poterla utilizzare.

Essere proprietario di un automobile ci obbliga a stipulare un contratto di assicurazione per poterla usare, e anche pagare un'imposta di bollo. L'auto è nostra, potremmo farci in teoria quel diavolo che vogliamo, ma se intendiamo usarla sulla pubblica via siamo costretti, obtorto collo, a sottostare a queste imposizioni dall'alto. 

Non solo. Non siamo enanche liberi di andare alla velocità che desideriamo: tutte le vie sono regolate da limiti di velocità che limitano di molto la nostra capacità di utilizzo, pensiamo avere una Lamborgihini da 500 cavalli e dover andare a 70 kilometri orari.

Il possedere degli oggetti di una certa importanza comporta il doversi piegare a regole da rispettare per il loro utilizzo e una casa, o immobile in generale, non fa eccezione.

La casa è tua ma non puoi fare il cazzo che vuoi con essa se intendi rapportarti a terzi

Un proprietario di un immobile si rapporta a terzi con il proprio bene in due frangenti prinicplai: quando intende cederla vendendolo e quando, volendo metterlo a reddito, lo mette in locazione.

In entrambi queste attività lo stesso non è libero di "fare come vuole" ma deve sottostare a quelle che sono delle pratiche di mercato e delle indicazioni legislative che non sono derogabili e che sopratutto, se disattese, rendono molto più difficoltosa la gestione della procedura.

L'educare il proprietario di casa al "giusto comportamento" da tenere in queste due attività è uno dei compiti dell'agente immobiliare professionista: se vedo che un immobile è gestito da un'agenzia immobiliare mi aspetto che eventuali follie del proprietario siano gestite e "calmierate" dall'agente che ha ricevuto il mandato di vendita e di locazione e non da me, che poi dovrò corrispondere allo stesso agente delle provvigioni di intermediazione.

Facciamo alcuni esempi.  

Deposito cauzioonale: la legge determina in 3 mensilità l'ammontare massimo chiedibile, inutile chiedere milioni

Il codice civile è chiaro nel porre un limite a tre mensilità, senza spese, nel deposito cauzionale che un locatore può lecitamente chiedere ad un conduttore interessato ad un proprio immobile, quindi non stiamo a egoziare con chi ci venga a chiedere un anno di locazione da tenere fermo per avere il grande onore di afittare il suo immobile.

L'agente immobiliare che tratta la locazione deve essere il professionista che educa il locatore, facendogli capire che se scegli il giusto conduttore, le tre mensilità sono sufficienti. 

Sempre in merito al deposito cauzionale, la legg, o meglio gli usi e costiumi locali, ne determinano anche i tempi massimi di riconsegna ai conduttori uscenti, quindi assolutamente impossibile fare aspettare i passati inquilini mesi perchè il fabbro di fiducia deve fare un preventivo per una qualche loro danno in casa. La restituzione del deposito cauzionale è un processo che deve avere inizio dalla data di disdetta ricevuta dai conduttori.

Tipologie contrattuali: non possono essere inventate al momento in base ai desiderata del locatore, si deve utilizzare i format disponibili

Parlando di MIlano per quanto tempo fino a pochi mesi fa tantissimi locatori hanno impunemente utilizzato contratti di locazione transitori con un canone liberamente determinato dalla parti ancichè, più correttamente utilizzare il canone concordato a cui queso tipo di contratti devono sottostare?

La scelta del contratto di locazione è una scelta importante, ve ne sono di molti tipi e oggi hanno grande convenienza per il locatore che non creda alle balle raccontate dai gestori di appartamenti gestitti a breve termine, ma di certo non possimao inventarci un format contrattuale solo perchè al locatore "gira di farlo".

Il cliente conduttore che si avvicina ad un agente immobiliare professionista si aspetta di avere una persona che abbia già educato il locatore che non si può chiedere quello che si vuole ma solo quello che è previsto dalla legge, non facendo perdere tempo al conduttore in una negoziazione sulle modalità contrattuali che non ha nessun senso di essere.

La vendita ha la propria consecutio temporum, non la si può impostare a piacere

Vendere casa genera un grande stress, e questo è normale. Tale stress però non deve portare ad inventarsi procedure bizzarre di vendita a cui poi gli altri interlocutori devono adeguarsi perchè allora lo stress viene a tutti e non è cosa giusta.

Un tema ricorrente negli ultimi anni, per fare un esempio, è quello del deposito prezzo, ovvero l'obbligo per il venditore di accettare un pagamento differito del saldo prezzo rispetto al momento del rogito. La procedura è garantita dal notaio che ha apposite assicurazioni in tal senso ma è inutile dire che la nuova legge, che prima era solo una moral suasion da parte di noai e banche, ha generato non pochi mal di testa in capo a chi vende che si trova ad uscire dall'ufficio del notaio senza i proverbiali assegni circolari.

In questa occasione, come in molte altre, è non solo utile ma necessario l'aiuto dell'agente immobiliare professionista che sappia spiegare che le cose anche nel nostro immobile paese cambiano, e che oggi quello che prima era solo lo standard in molti paesi europei è oggi lo standard anche nel nostro di paese. 

La casa è tua, è vero, ma questo non implica che tu possa dettare le leggi del suo utilizzo

Gli esempi che potremmo fare sono decine, ma la chiave è sempre la medesima: la proprietà piena di una cosa non implica il poterne fare uso come diaolo si desidera, bisogna smpre sottostare alle leggi dell'ordinamento in cui si è inseriti e seguire le consuetudini del mercato a cui si desidera partecipare.

Lasciamo i capricci agli scambi tra privati, se un professionista mette il proprio nome o brand su una transazione questa non deve comportare alcun tipo di "stranezza" e non riservare alcun tipo di "sorpresa".

Per i vostri immobili a Milano, sia in vendita che in locazione, sapete a chi fare riferimento:

 

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