Non hai capitali ma sei affascinato dalle "rendite passive" che ti consente il settore immobiliare? Beh, se non sei cascato nella vendita dei saldi e stralcio per tutti in 3 passi o quanche altra fuffa, da un paio di anni viene propinato anche il business della sublocazione immobiliare come facile strada per una "rendita passiva".
Il fatto che non sia una rendita passiva ma un'attività per cui bisogna farsi il cosidetto è chiaro a tutti: prendi una casa di grandi dimensioni, che ti arriva a buon prezzo perchè conciata e poco digeribile quindi dal mercato. La prendi, la ristrutturi anticipando magari 2 anni del margine che fai affittando le singole stanze che ottieni rispetto al canone di locazione che riconosci al proprietario. Con un contratto 4+4, l'idea sarebbe che a parte questo primo periodo di "investimento", tutto il resto sia in discesa, beh cosi' non e'.
L'esperienza del lockdown ha dimostrato che in momenti di azzramento della domanda di locazione e di impossibilità di molte persone di fare uso della camera presa in locazione in precedenza ci si trova nella difficile situazione di avere zero entrate da una parte e un'uscita mensile fissa dall'altra parte.
Si dirà: beh i proprietari si saranno messi una mano sulla coscienza e avranno fatto uno sconto ai nostri cari sublocatori ... beh cosi' non è stato.
Una cosa che ci ha sorpreso, e ci ha spinto a scrivere il presente post, è stato vedere dei nostri clienti proprietari che pur hanno mostrato ampia flessibilità nei confronti di conduttori "diretti", andando loro incontro con sconti e, in rari casi, con annullamenti integrali dei canoni di locazione, non avere la benchè minima flessibilità nei confronti di questi novelli immobiliaristi sublocatori.
La storia venduta ai locatori di fatto era che affittando a loro gli immobili avrebbero preso un po' meno soldi ma con la certezza di un bonifico ogni mese in qualsiasi condizione, non dovendosi preoccupare se le camere "sottostanti" fossero locate o meno, e proprio per questo motivo, anche in un periodo oggetivamente difficile come l'attuale la disposizione d'animo di molti è stata: siete dei professionisti dell'immobiliare, con il mio immobile fai un business con cui gadagni ogni mese rispetto a quello che la casa ti costa, se questo è un periodo difficile, sono fatti tuoi.
Il business venduto dai fuffa-guru come facile e "senza rischio" si rivela per quello che è:
- business molto time consuming, "bisogna lavorare" e parecchio, sia nel locare senza soluzione di continuità le singole stanze che nel gestire le problematiche tecniche che la casa ha sempre in corso di locazione
- l'assenza della necessità di capitali di fatto non esiste: si prendono case che necessitano spese di locazione, ed essendo di ampia metratura anche ristutturazioni light, unite all'acquisto dell'arredo di 5-6 camere da letto fanno salire tranquillamente il conto a 30-40 k eur
- in periodi dove la domanda, per motivi esogeni, scompare completamente, pensiamo al fatto che gli studenti stranieri a Milano il prossimo anno NON ci saranno, ci si ritrova anche a dover "finanziare" una locazione per cui non si incassano gli affitti sottostanti e non vi è nenanche la possibilità di limitare i danni perchè si dovrebbe andare su contratti a canone concordato comunque da durate predefinite
Fare soldi senza soldi è sempre molto difficile, e anche qui uno rischia di rimettercene di propri, avendo investito su un bene non proprio, facendo una ristrutturazione che andrà ad arricchire il locatore nel momento in cui decidessimo di abbandonare la casa perchè non ci possiamo permettere la locazione mensile accordata non avendo le entrate dei nostri clienti subconduttori.
Ai proprietari lo abbiamo detto più volte di stare lontano dalle sublocazioni, adesso lo consigliamo anche ai giovani ed intraprendenti imprenditori cui viene venduta una versione edulcorata di un business che ha indubbiamente delle attrattive ma che è tutto tranne che facile e senza rischio.
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