Sui libri di scienza economica si è sempre parlato di "rendita fondiaria", ovvero del fatto che chi abbia proprietà immobiliare fruisca di un guadagno, rendita, che non abbisogna un proprio contributo di lavoro o tempo perchè lo stesso sia prodotto.
Negli ultimi anni sono rari i casi di proprietari di immobili che non ci chiedano il nostro parere se la loro casa non possa forse generare un reddito per loro migliore nel mercato delle locazioni a breve termine.
L'affitare il proprio immobile con modelli classici come il 4+4 sembra oggi "antiquato", stantio, non una scela "msart" da persona che sa che il mondo "igra in fretta" e bisogna sempre essere al seguito dell'utlimo trend.
Bene, i redditi di una locazione a lungo termine dove il proprietario direttamente concede un proprio immobile ad un inquilino che si impegna a corrispondergli per n anni un canone mensile direttamente al suo conto corrente senza che il locatore debba fare nulla a riguardo (se escludiamo prendersi cura delle poche rotture o malfunzionamenti che una casa può avere in corso di locazione) non possono essere paragonati dai, è vero, ben più alti introiti generati dalla casa medesima se la stessa viene utilizzata di fatto come una "camera di albergo" e quindi "fatta girare" sui portali delle locazioni a breve termine.
Lungo termine, l'incasso è molto vicino al guadagno del proprietario, al netto delle imposte da pagare
Se affitto un bilocale in centro a 1000 EUR, su quell'introito mensile sarò chiamato a pagare la mia aliquota di cedolare secca, se il mio inquilino è anch'esso un privato e con questo pagamento avrò assolto a tutti i miei impegni, la cifra che mi resta è il mio guadagno netto e lo stesso mi è pervenuto senza che abbia dedicato alcun tempo alla gestione della casa.
Breve termine: dietro c'è un'impresa che va remunerata
Nel caso di un appartamento che viene invece proposto giornalmente a turisti o professionisti che cerchino una sistemazione alernativa a quelle alberghiere, di lavoro dietro ce ne è molto e non può essere rubricato come cosa di cui non occuparsi perchè proprio il prezzare correttamente questo investimento di tempo e fatica porta a concludere, se non in rari casi, che il metodo tradizionale di locazione sia assolutamente migliore.
La casa innanzitutto va curata quotidianamente o quasi, la proprietà o un proprio incaricato deve controllare che l'utilizzatore non abbia rotto nulla e rimettere a posto l'alloggio in preparazione del prossimo ospite. Dietro poi alla presentazione della casa sl mercato c'e' la scelta del prezzo a cui proporla, neei vari periodi dell'anno e considerate le varie cose ed eventi che la città prevede in quella settiana, tutto questo è lavoro che deve essere portato a trmine da qualcuno e che non si può lasciare a fare in automatica da nessuna "macchina".
La gestione poi delle problematiche degli ospiti durante il lorobreve soggiorno non è paragoabile a quella di un conduttore che in una casa ci sta degli anni, essendo nuovi hanno mille dubbi e domande e non hanno nessun interesse di "cavarsela da soli" visto che pagano per un servizio di semi-concierge.
L'incasso che poi si riesce a generare con una gestione a breve termine va a pagare anche le spese condominiali e le utenze di casa che in una situazione di locazione "normale" sarebbero a carico del conduttore del caso.
Se quindi dal bilocale di cui sopra prendevamo 1000 EUR come canone di locazione a lngo termine, mettiamo adesso di incassare 2000 EUR dai turisti che lo utilizzano, il property manager che si occupa della gestione ci chiederà almeno un 35-40%, e siamo a 1200 EUR, da questo verranno tolti i 200 EUR di spese condominiali e le 100 EUR di utenze ora a carico della proprietà, siamo quindi a 900 EUR, su cui andrà pagata la cedolare secca come nel caso precedente.
Morale della favola: grande sbattimento per ottenere alla fine dei conti meno di quello che si sarebbe potuto ottenere con una normale locazione a lungo termine senza impegno ed intermediari.
Questo non toglie che esistano casi, più rari di quello che si crede comunemente, in cui l'affitto short term è veramente vincente, dove il 2000 EUR di incasso da noi ipotizzato arriva a 4000 EUR e quindi anche andando a remunerare tutte le poste viste relative al breve termine, il locatore è più che soddisfatto, anche economicamente di questa scelta di messa a reddito.
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