Del perchè gli agenti immobiliari non ti aiutino a trovare casa

Per professionisti come noi molto attivi con clienti internazionali per le tante locazioni che facciamo in zona Bocconi e con studentesse della Università Marangoni, tocca almeno una volta al mese spiegare ad un genitore che sia interessato ad acquistare un immobile a Milano come investimento che l'unica cosa che possiamo fare è fornirgli una consulenza su quello che quest'ultimo troverà sul mercato ma che difficilmente ci potremo porre in sua vece alla ricerca dell'appartamento stesso facendoci poi pagare le provvigioni relative all'intermediaizone medesima,

Se prendiamo i paesi anglosassoni, e gli Stati Uniti in primis, come esempio di come dovrebbe funzionare il business della intermediazione immobiliare, lì le regole sono chiarissime: a pagare le fee dell'agenzia o comunque delle persone che si occuperanno della intermediaizone del bene sono i proprietari dell'immobile e l'agente che ne detiene il mandato dovrà "condividerlo" con l'intera platea di intermediaria della zua zona garantendo a questi ultimi, nel caso in cui portassero un compratore che chiude l'affare, una quota del monte provvigionae stabilito.

Da questa struttura non è difficile comprendere come siano nate di fatto due figure distinte di agenti: quelli che porcedono a portare i beni immobili sul mercato andando a conquistare il mandato da parte dell'attuale proprietario, detti "listing agents" e quelli invece che si specializzano sugli acquirenti, magari utilizzando una loro base di network o una lingua che parlano in maniea fluente, A New York per esempio troviamo varie agenzie il cui lavoro è quello di aiutare gli italiani a comprare immobili in città, hanno a disposizione dei "Portali" immobiliari aperti alle sole agenzie qualificate e possono quindi porsi al posto del compratore a cercare la casa migliore per le sue esigenze facendone poi una short list da mostrare al cliente di persona quando passa per Manhattan.

 

Come funziona in Italia?

In Italia non potrebbe essere più differente.

Non esiste di fatto la figura del property finder o comunque dell'agente immobiliare che rappresenti l'acquirente, ma non per cattiveria degli agenti immobiliari italiani ma per l'impossibilità di farsi pagare da quest'ultimo per il lavoro portato a termine a suo favore.

Le agenzie immobiliari che "prendono il mandato" dal venditore considerano la casa di cui hanno ricevuto il mandato di vendita come fosse loro, nel senso che non hanno nessun obbligo deontologico di aprirne il mercato ad altri agnti che pagari avessero dei clienti perfetti per la stessa. Le fee che vengono richieste al venditore sono, negli ultimi anni, andate sempr più ad abbassarsi fino ad arrivare alla gentaglia dei "discount broker" che vendono come grande obiettivo raggiunto tecnologico quello di prendere mandati a zero provvigione dal venditore per poi "andare a rifarsi" con il compratore a cui chiederanno fee fuori mercato.

La cattiva esperienza che molti hanno della intermediazione immobiliare quando comprano casa discende sopratutto da questo: si ha di fronte un professionista scelto da altri, spesso solo perchè è quello che si è "svenduto" maggiormente che vuole tesaurizzare al massimo il mandato preso con noi che dobbiamo pagarlo senza averlo scelto. L'attività di consulenza di un agente che voglia aiutare il compratore in questa istanza è quindi per forza di cose molto limitata, a fronte del 4 o 5% richiesto già dall'agente del venditore trovo poco ocrretto chiedere un provvigione on top per il proprio servizio di consulenza, servizio che comunque non sarebbe pagato una volta spiegato bene che la fee dell'agente venditore va pagata in toto.

Ecco perchè ai tanti stranieri che comprano a Milano ci limitiamo a dire di cercare sui maggiori portali quello che desiderano e di sottoporci le cose che ritengono interessanti senza un vero nostro coinvolgimento nella cosa, ci limiteremo a dare l'ok su proprietà che verranno poi affidate a noi in locazione, al fine di scegliere le migliori come facilità di locazione e livello di rendimento.

La stssa cosa vale per i clienti italiani: la casa te la devi cercare da solo e una volta trovata quella di cui ti innamori, farti aiutare dallarchitetto a cui darai la ristrutturazione della medesima per un ulteriore controllo che la documentazione sia a posto, non avrebbe senso pagare due volte la intermediazione di agenzia, sia all'agente del venditore che a quello che hai scelto tu come compratore per farti da consulente. 

MA quindi delle informazioni che voi date all'agente rispetto alla vostra ricerca immobiliare, lui cosa fa?

Quando date ad un agente immobiliare dei parametri di ricerca lui si limita ad inserirli nel proprio database, magari condiviso con i propri colleghi, al fine di potervi avvisare immediatamente nel momento in cui una proprietà che risponde agli stessi viene acquiita dalla propria agenzia. Questo è il motivo per cui, finchè non viene imposto un cambiamento al funzionamento del mercato della intermediazione, conviene chiamare più agenzie e spiegare ad ognuna di esse cosa state cercando in modo che "lavorino per voi" nel momento in cui qualcosa di papabile capita loro in mano.

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