Chi legge il nostro blog sa che uno dei temi ci è caro è il promuovere "l'immobiliare di carta" anche nel nostro paese, ovvero la creazione di società immobiliari che rispondano a determinati parametri in termini di asset posseduti, leva finanziaria e distribuzione dividendi il più possibile in linea con il concetto di REIT (Real Estate Investment Trust) di origine americana.
In tutti i paesi anglosassoni (USA, UK, Canada e Australia) e di matrice anglosassone (in primis Singapore) si assiste ad una nutrita platea di società che capitalizzano anche decine di miliardi che come unico scopo sociale hanno quello di detenere e fare rendere al meglio gli immobili dalle stesse posseduti.
Queste società, che poi diventano azioni comprabili e vendibili come tutte le altre società quotate su mercati regolamentati, con una liquidità costante, consentono di investire in patrimonio immobiliari diversificati e costruiti con diversi criteri, gestiti in maniera professionale e trasparente, ache all'investitore che ha solo poche migliaia di euro da investire.
Dobbiamo cancellare nella nostra mente l'equazione sbagliata: investire nell'immobiliare = comprare un immobile.
Possiamo benissimo investire nell'immobiliare, in maniera più efficiente, più liquida e MOLTO MENO RISCHIOSA limitandoci a comprare delle azioni del settore, propriamente selezionate, sul mercato azionario.
Proprio da questo mondo, nuovo per molti investitori immobiliari del nostro paese, deriva la grande opportunità che tutti avrebbero potuto cogliere alla fine del 2020.
Siamo stati attratti dalla cosa da alcuni articoli di giornali newyorkesi, guardando alla capitalizzazione di borsa del trust quotato, Empire Realty Trust, che possiede come unico asset l'unico ed inconfondibile Empire State Building di New York, l'intero palazzo era acquistabile - idealmente se uno avesse comprato tutte le azioni sul mecrato con un'OPA, a meno di 1 miliardo di dollari. Un prezzo straregalato se condiriamo se il palazzo che ospita Starbucks in Piazza Cordusio, Palazzo Broggi, è passato di mano poche settimane fa a 250 MLN di EUR... quella sì una cifra fuori di testa e senza nessun, a nostro modetso parere, motivo vero di investimento.
A Novembre 2020, prendendo la capitalizzazione di borsa del palazzo di 950 MLN di $ e dividendo la stessa per i 250,000mq di supercifice, trasformando la cifra in EUR, era possibile comprare una quota del palazzo stesso ad un prezzo implicito per metro quadro di 3000 EUR, una cifra che oggi a Milano è richiesta per appartamenti di semiperiferia nei quartiri "nuovi" che qualche scaltro immobiliarista riesce a piazzare agli incauti compratori prima che se ne pentano amaramente. Non solo, pagando 3000 EUR al metro quadro di valore ci garantivamo anche un rendimento prossimo al 10% !!!
Inutile dire che oggi che scriviamo, il mercato si è accorto di questo eccesso di pessimismo relativo ad un asset che dire unico è dir poco, e parliamo oggi di una capitalizzazione di mercato di 1,7 MLD di $ e quindi di prezzi per le singole azioni, o quote, superiori dell'80%, anche il rendimento si è abbassato, con la crescita dei corsi azionari, a poco più del 4%.
Investire in immobili all'estero è quasi sempre la scelta sbagliata
Moltissimi consulenti sul web tentano, spero per voi con insuccesso, di convincervi ad investire in immobili in metropoli straniere, mete esotiche di villeggiatura e quant'altro. A nostro parere comprare casa a Parigi, Manhattan, Singapore o altrove deve essere giustificato da un utilizzo della stessa e non dal mero investimento.
Se compro casa a Parigi perchè mi aspetto che si alzino le quotazioni al metro quadro in quella città, ha molto più senso che mi affidi a una o più società quotate che di lavoro fanno quello, "scatole" in cui questo genere di appartamenti sono contenuti, che se ho ragione, come nel caso dell'Empire State Building di cui sopra, vedrano aumentare i loro corsi azionari.
Pensate la differenza tra l'avere tutte le incombenze di manutenzione, gestione, affittanze, fiscalità di un immobile posseduto in toto all'estero in maniera diretta, tacendo la caratteristica più importante: la sua illiquidità, rispetto alla comodità di avere tot euro investiti nel nostro conto titoli in quella direzione.
REITs, uno strumento di investimento che l'investitore italiano deve imparare a conoscere
Dedicheremo a questi strumenti altri articoli, in futuro, nel nostro blog, spinti dalla convinzione che anche l'italiano medio debba allontanarsi dal possesso diretto di immobili e sempre più rimanere investitore immobiliare senza tutte le scomodità che questo in genere comporta.
Come sempre, per condividere con noi le vostre considerazioni su questo argomento, scriveteci a: info@immobiliedinvestimenti.com
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