Meno sai di un investimento, meglio è

Meno sai di un investimento, meglio è

Ci rendiamo conto che smebra paradossale, ma l'investitore medio è molto più propenso a scommettere sull'"idea", piuttosto che ad acquisire un portafoglio già costruito fatto secondo i parametri dell'idea stessa.

Sei molto più confident nel dare 10 MLN di eur ad un GP che ti dice di investire in SME basate in USA che comprare un portafoglio dal valore di 10 MLN di EUR che abbia già 4-5 aziende in portafoglio. Il fatto di avere un portafoglio da analizzare ti da la possibilità di dare il tuo controbuto di valutazione degli asset compresi nel portafoglio e questsa possibilità di due diligence, almeno nella nosstra esperienza, porta sempre ad un'eccessiva svalutazione degli asset stessi o a semplicemente bypassare il deal in toto.

Esempio di vita reale: fondo immobiliare dedicato al continente africano, target di investimento sono le principali città del contiente, di paesi che presentino un profilo di rischio politico basso, con un obiettivo di rendimento in termini di yield da locazione del 10%. Il fondo risulta interessante per molti, la leva del 50% consentirà di raggiungere risultati annuali mid teens e la macro idea che sta dietro all'investimento porta a pensare che tra 10 anni, quando il fondo arriverà a maturity, gli asset affittati a primarie multinazionali attive nel continente, saranno valutati  bene dal mercato, a premio sul prezzo di carico all'interno del fondo. Tutto ottimo direi.

Proviamo adesso, come ci è successo, a proporre il fondo già in corso di attività e con 12 immobili in portafoglio affittati secondo i paramentri detti poc'anzi, e cercare di vendere delle shares di un limited partner che dal fondo vuole uscire per esigenze di liquidità: tutti ma proprio tutti avranno qualcosa da ridire sugli asset. Non andrà bene la loro posizione, mai abbastanza centrale rispetto alla città di riferimento, non andrà bene come sono fatti, troppo alti, troppo bassi, in uno stile non abbastanza contemporaneo, e sopratutto non andranno mai bene i tenant, i conduttori, mai abbastanza solidi economicamente anche se parte di gruppi internazionali quotati in borsa.

La possibilità di "vedere" nello specifico i beni che uno ha comprato ce li fa piacere di meno, in senso possiamo dire "leopardiano", affascina maggiormente la vaghezza dell'idea di investimento che porta ognuno a pensare quello che più desidera dall'investimento a fronte della concretezza di sapere nel dettaglio ed in maniera definitiva dove vengono investiti i propri soldi. 

A parte esempi specifici, non vediamo altro motivo se non moventi psicologici che porti a "svalutare" un portafoglio esistente andando a chiedere sconti significativi in termini di valutazione delle share del fondo in questione rispetto ai parametri di investimento iniziale. Se il fondo ti andava bene con un rendimento del 10% quando non sapevi in cosa avrebbe investito, per quale motivi adesso che l'investimento secondo detti parametri è stato compiuto chiedi un rendimento da locazione del 13-15% ???

Analogia della salsiccia: meglio non sapere cosa c'è dentro di preciso al fondo in cui investiamo

L'immagine a corredo del post fa questa analogia un po' forte e forse irrispettosa della eleganza e prestigio con cui viene rappresentato sempre il mondo della finanza, tra le salsicce ed i prodotto di investimento. Così come i consumatori non comprerebbero mai un wurstel se sapessero le schifezze da cui questo è fatto, parimenti è bene che l'investitore finale non si faccia troppe domande sul prodotto di investimento in cui sta mettendo i propri soldi, o meglio, per non essere scambiati con gente che invita a non fare due diligence, limitarsi a guardare i NUMERI, se quelli funzionano la proposta di investimento sta in piedi. I gusti personali e le opinioni di valutazione stanno a zero.

La situazione è molto simile a quella di cui abbiamo spesso parlato dei piccoli investitori, retail, a caccia dell'"affare immobiliare": gliene puoi mostrare 100 ma non andranno mai bene. Quando però vedranno l'operazione conclusa con successo sulle basi con cui la avevi loro proposta si lamenteranno che come intermediario non hai insistito abbastanza per fargliela fare: a tutti piace "fare un affare" ma nel momento in cui lo hai davanti non è mai come te lo sei immaginato nei tuoi "sogni".

Acquistare buoni fondi sul mercato secondario è una grand eopportunità, investi i tuoi danari sapendo con precisione gli asset in cui saranno investiti, e non avendo tutto il periodo iniziale di scouting e spese relative tipico di ogni fondo illiquidio della famiglia del private equity, altro che grandi discount, dovrebbero quotare a premio per tutti i benefici che hanno.

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