Non tutti gli immobili valgono ORO a Milano: il caso dei beni commerciali

Milano è ormai da annni il mercato immobiliare per anotnomasia della nostra penisola, quello più liquidio, più dinamico, dove vengono creati nuovi trend e l'unico dove siano realmente presenti - in size - player internazionali di un certo livello.

Questo ha portato le quotazioni immobiliari a crescere considerevolmente tornando di fatto, se non a volte superando, le folli quotazioni raggiunte al picco della bolla del 2008.

Dal 2008 sono passato ben 15 anni, tanto tempo, un tempo che è servito a Milano a concretizzare molti progetti ai tempi solo sulla carta e a crearne di nuovi, avendo da parte sua il curriculum di una città che porta a termine le iniziative che inizia.

Un proprietario di un immobile residenziale a Milano, anche in zone che fino a qualche tempo fa avrebbero fatto storcere il naso a potenziali compratori, oggi si può aspettare di vendere "bene" e in non più di 2-3 mesi di commercializzazione sul mercato.

La dinamica positiva del mercato è di fronte a tutti ma purtroppo ha lasciato indietro una tipologia di immobili, quelli commerciali.

Purtroppo quello che molti proprietari non capiscono è che questa positiva dinamica dei prezzi e di liquidità delle transazioni ha riguardato solo una parte degli immobili milanesi, in primis quelli abitativi ed, in seconda battuta, principalmente spinti da investitori istituzionali esteri che vedono quella come la loro asset class di predilezione, gli stabili direzionali in pieno centro.

Immobili cieli-terra uso ufficio, in classe nergetica alta di recente costruzione, in pieno centro, vengono oggi scambiati a cifre importanti, e quindi ad un livello di rendimento, considerato la loro rendita da locazione, molto bassa. Senza guardare ai dela più grandi apparsi sul mercato avvenuti in Piazza Cordusio, un bel palazzo direzionale in centro oggi si scambia tranquillamente tra il 4 ed il 5% di rendimento. 

Chi ci legge da un po' sa che noi consideriamo questo livello di valutazioni del commerciale pura follia, sopratutto perchè sempre più vediamo sparire i tenant "veri", robusti finanziariamente e che pagano con contratti di locazione regolari e fissi, ed apparire invece dall'altro lato società di coworking che prendono gli immobili "in gestione", un po' come oggi i locatori privati amano fare con i loro appartamentini a breve termine, dove l0operatore smessa con il proprietario del bene il fatturato che la sua attività produce. Anche qui, chi ci legge da un po' sa che riteniamo questa free option per l'operatore ottima per lui ma un po' meno per il proprietario del bene che lo ha comunque occupato con un contratto che "lo lega" ad un terzo ma senza aver certezza della remunerazione di questo suo "sacrificio".

Gli immobili commerciali di dimensione media sono interessanti solo se liberi e tramutabili in residenziale

Al di fuori delle due tipologie di immobili di cui sopra, case già fatte e finite, ed immobili uso ufficio n pieno centro e di fresca ristrutturazione, c'e' solo una terza tipologia che gode dell'interesse non del grande pubblico ma degli investitori nteressati ad operazioni immobiliari in città: gli immobili commerciali liberi che possano essere trasformati in appartamenti.

Chi oggi avesse, ad esempio, un capannone a Lambrate - quartiere in grande espansione - libero e con la possibilità di essere tramutato in residenziale, avrebbe sicuramente soddisfazioni nel porlo in vendita ad un prezzo che considera l'uscita in vendita del prodotto residenziale finito considerando un adeguato margine di guadagno per l'operatore che si prende carico di tutti i lavori. 

Ci sono però due tipoligie immobiliari che non hanno fruito di questo trend positivo delle quotazioni e che hanno anzi subito una forte crisi di interesse da parte degli investitori:

- immobili commerciali non suscettibili di una trasformazione in residenziale

- immobili commerciali a reddito

Gli immobili commerciali per antonomasia che non possono essere trasformati in residenziale sono i "loft" di cui spesso parliamo

Abbiamo vari esempi sul campo di immobili, magari al piano seminterrato, bellissimi, ma con le finestre troppo ridotte per poter essere trasformati in appartamenti in cui vivere e quindi in classe catastale A, che pur avendo le case ai piani superiori che hanno visto raddoppiare le proprie quotazioni, non hanno subito alcun apprezzamento in termini di prezzo reale finale di vendita. Qui, come diciamo sempre, a pesare di più è la mancanza di liquidità che questo bene ha poi in caso di rivendita.

Il fatto che il bene, anche per motivi fiscali, sia poi un oggetto difficile da gestire anche quando messo a reddito, fa sì che siano pochi gli interessati e tutto questo giustifica delle quotazioni "basse", quindi sbaglia chi leggendo gli articoli sui giornali si convinca che il proprio loft C3 valga oro, non troverete nessuno disposto a comprarvelo alle cifre che avete in mente, purtroppo per voi.

Gli immobili commerciali a reddito, si vendono sì ma a livelli di rendimento ben lontani da quelli prime di Milano centro.

Il fatto che ci siano dei fondi di investimento, o spesso anche semplicemente delle organizzazioni di dubbia moralità che hanno la necessità di riciclare danaro, che siano disposti a comprare immobili a reddito al 3,5 o 4 % di rendimento non implica affatto che voi riusciate a vendere il vostro negozio o il vostro capoannone a simili livelli di rendimento.

Una delle cose che maggiormente sorprende chi pone in vendita questo genere di asset immobiliari, magari dopo la dipartita di un genitore che lì aveva la propria officina che oggi è a reddito per uno showroom o negozio, è proprio lo scarso interesse che questo tipo di beni hanno sul mercato.

Non interessano agli investitori reatil che per limiti di budget non hanno le capapcità di finanziarsi 1 o 2 MLN di EUR necessari per l'acquisto, dall'altra pare non interessano per dimensioni (piccole) e tipollogia neanche i fondi di investimento istituzionali che guardano a cose ben più grandi dove mettere al lavoro il proprio capitale. 

Sorprenderà ma quello di cui ci siamo resi conto negli ultimi anni, pensiamo ad alcuni deal chiusi in zone semicentrali di Milano, è che la quotazione di questo genere di asset immobiliari non si discosta per nulla da quella che immobili simili hanno in città secondari della Lombardia, pensiamo a Brescia e Varese ad sempio. Immobili che non presentano nessun tipo di difetto e che hanno al proprio interno un conduttore che paga con regolarità e che porta avanti un bsuiness dalle buone prospettive nel medio termine vengono venduti al 8 - 9% di rendimento come se l'immobile fosse a Como o a Treviso: l' "effetto Milano" su questo genere di immobili non cè, è bene che ci si appresta a porli in vendita lo sappia. 

Il disinteresse viene in parte attenuato dalla possibilità, un domani, al termine della locazione in essere, di poter trasformare l'immobile in residenziale e questo per vari, assolutamente razionali motivi: in primis nel tempo il mercato di Milano anche sul residenziale si può raffreddare e di parecchio e quindi il prezzo di uscita che uno deve considerare nel proprio bsuiness plan non deve essere quello di oggi ma una sorta di media conservativi dei prezzi degli ultimi anni. C'e' poi un motivo fiscale-regolamentare: non sono pochi gli investitori che hanno acquistato immobili commerciali dismessi (negozi in questo caso) per trasformarli in residenze per poi trovarsi un conto salato di oneri di urnbanizzazione che il comune si è inventato per, in qualche modo, limitare questo trend di trasformazione immobiliare. Non parlaimo di briciole ma di un 50-100k EUR per unità immobiliare che si è andata a creare, si fa presto quindi a far sballare il conto economico di un'operazione. 

 

  

I migliori compratori di immobili commercaili sono le società immobiliari che ne hanno già molti al proprio interno.

La bravura di un mediatore immobiliare in questo caso, quando gli viene dato un mandato di vendita di un immobile commerciale a reddito o di un immobile libero ma che non può essere tramutato in appartamenti, è avere un buon network di contatti con società immobiliare diversificate che abbiano già un patrimonio di beni di questo tipo a reddito e per cui quindi un investimento ulteriore in tale ambito faccia senso a prezzi "equi" anche per il venditore.

Non è un caso che quando uno ha un negozio o un capannone in vendita non abbia la fila dei rqgazini dei franchisng immobiliari a bussargli, o meglio citofonargli, alla porta: sono asset incredibilmente difficili da vendere bene!

 

Per chi avesse necessità di alienare un bene commerciale nel comune di Milano, noi siamo a disposizione per un sopralluogo e una valutazione per capire come meglio intraprendere la via che porti ad una vendita del bene stesso: info@immobiliedinvestimenti.com