Tutti i proprietari di casa sanno che non è una decisione intelligente vendere casa quando la stessa è occupata da un inquilino, sopratutto in un paese come l'Ialia in cui si pone subito la grande assimmetri informativa tra venditore e compratore: tu che mi vendi la casa sai che personaggio hai dentro, se paga e se si comporta bene, ma io che compro mi devo fidare, non ho modo per accertarmi della qualità del conduttore, se sbaglio, anzichè un asset a reddito mi sono portato a casa un problema.
A dispetto di quello che molti fuffaroli vi raccontano sui social, di case afittate vendte in pochi giorni e addirittura "a premio" rispetto al prezzo di mercato di una casa libera, la realtà effettiva è che una casa occupata soffre sul mercato di sconti significativi rispetto alla stessa abitazione proposta come libera, proprio per la inerente rischiosità di mettersi in casa una persona che non si è scelta e che potrebbe comportarsi male.
Suggerimento principale: fate in modo di liberare la casa prima di metterla in vendita
Sembra un consiglio banale ma nasce in realtà dalla consapevolezza che sia molto ma molto arduo far digerire al mercato una abitazione in vendita che viene venduta occupata, a meno che un venditore non sia disposto ad accettare uno sconto significativo sul prezzo di mercato (20-25%) la cosa migliore è sedersi intorno ad un tavolo con il conduttore e giungere ad un accordo con lui.
Quando si vende casa con un inquilino dentro si possono presentare due situazioni:
- all'inquilino non interessa comprare l'immobile, indipendentemente dal prezzo a cui viene offerta
- all'inquilino la casa in acquisto potrebbe interessare, il prezzo è ovviamente una bvariabile importante nel farlo propendere o meno per l'acquisto
Nel primo caso, la cosa migliore da fare, da noi fatta moltissime volte, è concedere all'inquilino uno sconto sul canone in cambio di una disdetta dal contratto di locazione con successiva liberazione della casa. Di solito gli si concedono 6 mesi in cui non pagherà nulla e lui è ben contento di potersi fare 6 mesi gratis e nel mentre cenrcare con calma una nuova sistemazione. In casi di abitazioni di grande dimensione, occupati da famiglie, in cui era necessario predisporre anche un trasloco degli arredi presenti appartenenti alconduttore, siamo arrivati a concedere un intero anno di buonuscita, scelta che sembra dispendisosa ma che ha soddisfatto in toto il venditore ad affare di vendita concluso.
Le persone interessate all'acquisto della casa la visiteranno ancora occupata dagli inquilini, ma voi potrete mostrare loro (o il vostro agente nel caso decidiate di affidarvi ad un'agenzia immobiliare) la disdetta dell'inquilino, che il compratore stesso puo' mettere come condizione sospensiva per la sua proposta di acquisto. Io come compratore ti offro 100 lire per comprare casa tua ma condizione necessaria è che entro 6 mesi tu ottenga le chiavi dall'attuale inquilino e quindi l'immobile sia venduto libero.
Caso molto più ostico che si può presentare è quello invece dell'inquilino che si dimostra potenzialmente interessato all'acquisto della casa e quindi non intende accettare buonuscite o sconti sul canone per presenatre la sua disdetta dal contratto e quindi poter proporre il bene in vendita come libero da persone e cose.
In questo caso, come venditori potremmo essere in una posizione ideale perchè abbiamo già il compratore, ma questo è un caso che esiste solo in teoria, non ci è mai capitato di trovare un inquilino che abbia incontrato le pretese di prezzo mostrategli da un venditore. L'iter quindi è il seguente: si presenta formalmente all'inquilino la casa ad un detrminato prezzo, che poi andremo a proporre al mercato, dandogli un tre mesi per poterci pernsare sopra "in esclusiva". Nel caso accetti o faccia una minima trattativa, la cosa è fatta e si vende a lui direttamente facendo venire meno il contratto di affitto in essere. Se invece lo stesso ritiene che il prezo equo della casa sia inferiore, fino a scadenza di contratto di locazione ha purtroppo il diritto di prelazione sulla vendita della casa stessa. Se si è vicini alla scadenza naturale degli 8 anni del 4+4, conviene sicuramente aspettare e far si' che la casa si liberi, inziando a proporre in vendita la casa sei mesi prima della fine del contratto stesso (chi compra condizionerà sempre l'acquisto alla liberazione della casa quindi non rischia nulla). Se la scadenza del contratto è lontana, voi o il vostro agente sarete tenuti a dire al compratore interessato a presentare una proposta che tale proposta potrà essere accettata solo dopo i 60 giorni concessi all'inquilino per esercitare il suo diritto di prelazione, allo stesso prezzo e condizioni presentate dall'interessato "esterno".
SOpratutto se se ha a che fare con un agente non è simpatico per un professionista potere trovarsi a lavorare per raggiungere il massimo prezzo di vendita di un bene che poi il compratore che questo ha portato non riesce a portarsi a casa, ma in questi casi nulla vieta di accordarsi comunque con l'agenzia, lato venditore, su una fee del 2% anche nel caso in cui la vendita venga portata a termine con l'inquilino, per compensare giustamente la "price discovery" portata a termine dal professionista dell'intermediazione che ci ha lavorato sopra.
Regola base sempre quella di liberare l'immobile, se non si può fare grande savoir faire nella gestione dell'inquilino presente perchè la situazione non si incancrenisca
Non dimentichiamoci che liberare gli immobili in Italia comporta sempre lunghe procedure di sfratto, quindi la regola chiave da seguire nel momento in cui si gestisce una procedura di vendita con l'inquilino ancora presente enll'immobile è mantenere con lo stesso ottimi rapporti per far sì che non ci siano sorprese in sede di abbandono dello stesso al termine della locazione stessa. Anche il compratore più entusiasta vede il suo interesse scenare velocemente nel momento in cui la casa che deve comprare non si libera e si prospetta una diatriba legale tra venditore e l'inquilino di quest'ultimo.
Se avete una casa Milano, attualmente occupata da un inquilino, e volete capire quale sia il modo migliore di procedere, non esitate a contattarci, vi faremo non solo la valutazione del vostro bene immobile ma stabiliremo anche insieme il metodo migliore e più profittevole per voi per portare a termine la vendita dello stesso.
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