Quest'anno avevamo già parlato di affari chiusi su "proprietà di pregio", trophy asset non molto distanti dal quadrilatero, attici, per cui i compratori sono arrivati a pagare 25k EUR al metro quadro. Sottolineiamo sempre che l'immobile "unico" non è la stessa cosa dell'immobile "di pregio".
Il sesto ed ultimo piano di un palazzo d'epoca, circondato da meravigliosi terrazzi che si affacciano sulla pate più bella di una città, con una metratura interna interessante per un utilizzo "da famiglia", mettiamo 200mq, è sicuramete un immobile "unico" che in sede di vendita può spuntare prezzi molto superiore alla stessa metratura, nello stesso palazzo, senza balconi o spazi all'aparto, di 100mq di dimensione, al primo piano. Il secondo è un immobile "di pregio", il primo è un immobile "unico", se il secondo vale 100, il primo può valere anche 150 o addirittura 200.
Cosa è successo in Montenapoleone 8? E' successo che una società importantissima del mondo del fashion, i proprietari, tra gli altri, del brand Gucci, ha comprato ad una valutazione "monstre" un intero palazzo, non il solo piano terra commerciale, il cui prezzo sarebbe stato interamente giustificato ma tutto il palazzo, per cui anche il secondo piano vista immondizia o vista retro, è stato pagato più di 100k EUR al metro quadro.
Primo effetto di un deal di questo genere: un nuovo "anchor" di prezzo
Il primo effetto che si crea quando avviene un deal di questo genere, è quello di creare un nuovo anchoring di valutazione per immobili cielo-terra che siano in posizioni centrali.
Nella stessa via ci sono ancora varie residenze storiche di pregio di famiglie nobiliari, pensiamo al civico 21 della stessa via, di fronte a quello che è stato venduto. E' ragionevole che nel momento in cui gli stessi dovessero decidere a vendere, il prezzo di richiesta non sarebbe lontano dalla supervalutazione vista per questo deal al civico 8. Quindi la superplusavalenza gudagnata dal fondo Blackstone che ha comprato da un pool di importanti famgilie milanesi che possedevano un portafoglio di immobili centrali comprati nel complesso alla sola valutazione di questo singolo asset non avrà emuli nell'immediato futuro. I venditori non ci cascheranno più, sono oggi consapevoli che sul mercato ci sono compratori disposti a riconoscere un premium rilevantissimo per cieli-terra venduti nella loro interezza.
Secondo effetto: sarà difficile, se non impossibile, vedere nuove operazioni di cambiamento di destinazione d'uso e frazionamento in centro
Il trend in voga da almeno 10 anni di acquistare immobili cielo terra con iano commerciale al piano terra e la rimanente parte del apalazzo ad uso ufficio, con bassi rendimenti, che venivano acquistati da opeatori per essere trasformati in residenza di pregio che rispondesseo ai nuovi gusti dei consumatori e alle nuove regolamentazione energetiche saranno rese difficili se non impossibili dalle nuove valutazioni che i proprietari attuali di questi asset richiederanno per la loro vendita.
Pensiamo solo ad un proprietario di un palazzo in Zona San Babila, come faremo a convincerlo che il prezzo equo di vendita dello stesso è di 8k EUR al metro quadro volendo noi rivenderlo al retail a 12k EUR al metro quadro dopo averlo tolamente ristrutturato se a poca distanza qualcuno ha pagato 10 volte tanto per un immobile identico?! Sarà dura!
Effetto "Porto Cervo"
Spesso amiamo parlare di quello che abbiamo definito "effetto Porta Cervo", che nei primi anni 2000 ha interessato l'intera Costa Smeralda.
Ville, bellissime, che valevano 100 sono passate a valree 500 o 600 per l'arrivo di una nuova classe di comprtori esteri, in particolar modo da Russia ed Europa dell'Est. Molti mediatori si sono arrcihhiti oltre ogni previsione andando a garantirsi un "supero" rispetto ai vecchi prezzi. Il venditore si "acaontentava" di 2 MLN di EUR, la casa veniva venduta a 8 MLN e l'agente si portava a casa il 25% del delta rispetto al prezzo stabilito in sede di mandato.
Il problema di questo genere di situazioni è presto detto: quando la "festa" finisce, ed i compratori russi per mille motivi geopolitici scompaiono dal mercato, tutti i proprietari degli immobili nella data località hanno riprezzato mentalmente i loro immobili e quindi... il mercato si ferma.
La casa che prima valeva 100 ed è stata venduta a 500 riprezza tutte le case in vendita vicine, i cui proprietari non accetteranno più 100 per alienarle, e nemmeno 150 ma vorranno almeno 400. Il mercato delle compravendite muore fino a che non si ha la assoluta certezza che "i bei tempi" non torneranno più.
Affidatevi ad un buon agente immobiliare
Per capire se il vostro bene immobile, sia esso un semplice appartamento o un intero palazzo come in questo caso, sia un bene di pregio, o un bene "unico" che può spuntare una valutazione stellare in sede di vendita, affidatevi ad un buon professionista. Non rischiate di svendere un qualcosa che può valere molto di più del valore che avete in mente, come hanno fatto i soci della Reale che hanno svenduto il loro portafoglio di immobili giusto qualche anno fa a questo fondo americano ma non rischiate nemmeno di "sputtanare" il vostro immobile in vendita andandolo a prezzare per quello che non è quindidi fatto impedendo la vendita dello stesso rischiando quandi di doverlo poi "svendere" negli anni successivi.
Per i vostri immobili a Milano, sia in vendita che in locazione, siamo a vostra disposizione: info@immobiliedinvestimenti.com
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