Il mercato delle camere di albergo "da investimento" e' un settore gia' molto sviluppato all'estero, in primis negli USA che sta arrivando anche in Italia negli ultimi anni.
L'idea e' quella di comprare un "pezzo" di real estate di una grande città che per sua natura abbia una società esperta che lo gestisce e per cui noi non ci dobbiamo preoccupare di nulla. La camera di albergo ha un proprio valore di mercato, derivante dal libero scambio di domanda - fferta, assumendo che la stiamo acquistando sul mercato secondario e una volta divenuti proprietari sara' nostra una percentuale significativa degli introiti legati a quella singola camera o più plausibilmente alla media delle camere di quella categiria nell'alberg all'interno del quale abbiamo investito.
Ovviamente trattasi di un tipo di investimento immobiliar dove il proprietario del bene rinuncia al godimento del bene stesso, il possesso della camera di albergo e' per natura contrattuale in mano alla catena albeghiera che ha il contratto di gestione del building e gli interventi di disposizione del proprietario sono ridotti al minimo se non nulli. Egli si limita a percepire una o due volte all'anno la sua percentuale di introiti da "locazione".
Quali sono i PRO dell'acquisto di una camera di albergo come investimento
Compro un bene che non mi devo preoccupare di gestire, la catena che ha investito sullimmobile non in real estate ma nella creazione del "bene" hotel, avrà tutti gli incentivi di farlo al meglio e di massimizzare quindi gli introiti spettanti a se stessa. Nessun periodo di sfitto e chiaro legame dell'andamento delle occupazioni con l'andamento dell'attrattività della città in questione.
Nel momento in cui questo tipo di bene cresce in popolarità, aumenta anche la liquidità del mercato secondario attraverso il quale l'investitor un domani può decidere di liquidae l'investimento. Al momento gli interessati sono pochi, nel momento in cui la gente percepirà le potenzialità di reddito ci sarà sempre più attenzione a questa nicchia. Attenzione oggi depotenziata dal fenomeno della "cedolare secca", si crea un netto disincentivo all'investitore privato nell'acquisire beni che non siano abitativi-residenziali, visto che solo su questi e' possibile applicare l'aliquota "scontata" della cedolare secca stessa.
Quali sono invece i CONTRO dell'acquisto di una camera di albergo come investimento immobiliare
La nota e ottima catena alberghiera può un domani perdere il suo lustro, ed il tipo di investimento che uno fa e' una sorta di scommessa anche su questa oltre che sulla città dove si trova l'immobile, Se un domani la Hyatt, per fare un nome a caso, viene boicottata perche' tratta male i proprietari di cani e nessuno viene più nel nostro hotel, noi siamo penalizzati dal brand che ci costa in termini di fee di gestione ma che non ci ripaga in termini di upside di tutti i servizi extra collegati al servizio alberghiero. Per i singoli proprietari di camere di hotel, cambiare gestore e' pressoche' impossibile.
La dinamica di una camera di hotel non e' perfettamente allineata e correlata a quella del piu' facilmente leggibile e liquido mercato dei beni residneziali in una data zona. Può accadere che ci sia una bella bolla in cui idealmente vendere casa che pero' non tocca il settore delle camere di hotel perche' caratterizzato da compratori piu' razionali e spinti dalle pure economics degli asset in questione.
Come sempre il non avere il "controllo" tema che ci e' caro e per cui abbiamo criticato anche gli investimenti in fondi di beni immobiliari, e' sempre una cosa che deve a nostro parere essere tenuta in grande considerazione e ripagata con uno yield percentuale che ne faccia valere la pena.
La liquidità del mercato secondario di rivendita e' tutta da creare, e sicuramente cio' che apertamente sconsigliamo e' acquistare una % di una data camera perche' investiento sia più abbordabile in termini di somm aassoluta. Qui ci mettiamo completamente in mano del promotore dell'iniziativa che un domani si trasformerà in market maker del nostro asset e stabilirà senz apossibilità di avere concorrenza il prezo e le modalità attraverso cui possiamo smobilizzarlo.
Suggeriamo ai nostri clienti di stare lontano da questo tipo di investimenti che ci ricordano le multiproprietà degli anni '80; in quel caso non finì molto bene per chi ci mise i propri soldi, non pensiamo che in questo caso ci siano i presupposti per una fine migliore.
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