Oggi a Milano centro molti proprietari si sono avvicinati alle locazioni di breve termine (short term) che hanno ricevuto grandissimo impulso dalla creazioni di portali internazionali come AirBNB. Siamo convinti che, a meno di casi particolari, limitati a micro zone del centro, la metodologia di locazione che proponiamo - lungo termine, con affitti in solido tra più conduttori per appartamenti di grandi dimensioni - porti alla fine piu’ soldi in tasca al proprietario.
Il nostro pensiero a riguardo si articola come segue:
Per prima cosa bisogna decidere se “fare da soli”, o rivolgersi ad una delle tante imprese nate per la gestione di case nel mondo short term. Nel primo caso, di fatto, si decide di avere un nuovo lavoro, in cui il proprietario dovra’ occuparsi di check in-check out (problemi quindi logistici), sistemazione e manutenzione della casa, promozione della stessa con foto e siti dedicati, strategia di pricing a seconda dei differenti eventi presenti in città nei vari periodi dell’anno… questo tempo dedicato alla gestione dell’appartamento deve essere prezzato, e qui la valutazione e’ relativa al valore del tempo per ogni specifico proprietario, quindi non andiamo oltre nella nostra analisi generale se non dicendo che la cosa ha per noi senso se le unità immobiliari su cui contare sono almeno quattro.
Approfondiamo invece il decidere di rimanere “rentier” e quindi di accettare una "rendita passiva" dalla casa senza nessun impegno in proprio. Le società di gestione ormai da qualche anno non affittano piu’ gli appartamenti per poi sublocarli (il cosiddetto "vuoto per pieno") avendo capito che cosi’ bloccano molto capitale e si espongono a rischi di “invenduto”, ma si limitano a promettere al proprietario una percentuale del fatturato dalle locazioni chiuse. Questo significa che il proprietario prende il 60-70% dei soldi che entrano ma SENZA ALCUNA GARANZIA relativa alla somma mensile che gli verra’ corrisposta. Ci sara’ il mese in cui andra’ bene ma anche i mesi in cui la casa rimarra’ “ferma al palo” e l’unico a rimetterci sara’ il proprietario che paga le spese condominiali, le tasse di possesso e il costo opportunità di non averla affittata “normalmente”.
La società di gestione di appartamenti affittati a breve termine ha di fatto un’opzione gratuita sulla commerciallizzazione dell’immobile, di durata variabile ma nella stragrande maggioranza dei casi di 12 o 24 mesi. E' come se un proprietaro di un albergo mi desse le camere da affittare alla clientela, se ci riesco prendo il 25% del fatturato che genero dai clienti, se non ci riesco, tutti i costi sono del proprietario dell'immobile. Chi mai lo farebbe come proprietario di un albergo?!?
Sugli introiti poi generati dai giorni di occupazione della casa, il proprietario dovra’ pagare le imposte con l’aliquota marginale relativa al suo reddito complessivo, non potendo avvalersi della comoda cedolare secca presente negli affitti residenziali quando si ha a che fare con un privato come conduttore. Cedolare secca che di fatto equipara il rendimento da locazione immobiliare ad un rendita finanziaria. Quello che molti proprietari sottovalutano, a nostro modesto parere, sono i rischi e le incertezze fiscali e legali connesse alle locazioni short term. Il governo e’ probabile che nel breve periodo imponga delle forti limitazioni a livello di numero di giorni all’anno in cui affittare la propria casa di fatto come un albergo, anche e sopratutto sulla spinta dei, giustamenti scontenti, albergatori, e questo renderebbe la locazione short term un potenziale ritorno residuale da prendere in considerazione eventualmente per i mesi estivi o nel caso di una lunga assenza causa vacanza dalla propria abitazione. Anche a livello fiscale i commercialisti sono nel dubbio delle aliquote da utilizzare nel caso di gestione in prima persona delle locazioni nel momento in cui si ha conduttore privato … cedolare secca si’ o no ?!?
L’invito che facciamo ai proprietari che hanno la disponibilità di appartamenti in buono stato, arredati ed in zone centrali della città è quello di non seguire senza aver fatto una adeguta valutazione preliminare la moda del momento, ma FARSI I CONTI IN TASCA e vedere cosa veramente conviene loro per quanto riguarda la messa a reddito del loro bene immobiliare.
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