Ma se fare i soldi con le case è così semplice, perché i protagonisti continuano a cambiare?!

Mai come in questi ultimi anni il web è stato pieno di formatori, di diversa estrazione, che non fanno altro che ripetere che "fare soldi con le case" è l'attività più semplice del mondo, che non farlo è uno spreco del vostro tempo libero, che portando a termine un paio di operazioni di flipping all'anno, nel vostro tempo libero, riuscite senza troppo sforzo, a raddoppiare il vostro stipendio.

Ma sarà vero?

Noi, nel nostro piccolo, siamo andati indietro all'inizio della nostra attività lavorativa a Milano, nel 2010, e abbiamo creato un database dei clienti compratori presentatisi come "operatori immobiliari", quindi non come compratori finali di una casa per sè ma come investitori che erano alla ricerca di operazioni immobiliari in cui entrare, creare valore, per poi rivendere al "cliente finale" con un generoso sovrapprezzo.

L'attività preferita da questo tipo di persone è quella di flipping: compro una casa che vale 100 a 80 - il come faccio a farlo viene sempre rimandato alla metafisica esistenza di un'ampia classe di "dontwanters", proprietari che non vedono l'ora di sbarazzarsi dei loro beni immobiliari a qualsiasi prezzo - faccio lavori per 5-10, e rivendo a 115. Come detto, non viene mai chiarito con disocrsi compiuti e verificabili il perchè un mercato immobiliare liquido ed efficiente come quello di Milano, dovrebbe consentire questa sorta di arbitraggio con poco o nullo rischio per chi lo mette in opera, ma la favola funziona ed i corsi di formazione su questo tipo di roba si vendono a peso d'oro, anche a 3-5k EUR.

Considerando i valori immobiliari di Milano, dove oggi un bilocale in centro non vale meno di 300k EUR, fare un'operazione di flipping (ovvero di rivendita) come quella descritta sopra, non porta a casa meno di 30-40k EUR, quindi è vero che con un paio di questi investimenti anche un medio dirigente si raddoppia lo stipendio.

Ma se è così facile, perché chi cerca questo tipo di operazioni continua a cambiare?

Andando a ritroso nelle mail e nelle visite riportate in calendario, abbiamo notato che un privato che si improvvisa operatore immobiliare ha una durata di vita media nella professione che si è cimentato a fare di 18-24 mesi, ovvero nel giro di 2 anni molla e si dedica ad altro, abbandonando una così profittevole attività da tenere a latre del suo lavoro principale.

Abbiamo provato a fare 3-4 chiamate ai contatti che non sentivamo più da anni e ci è stato risposto che non seguono più da vicino il mercato, che lo stesso "è cambiato", che "in sata non si trova più nulla", che "c''e troppa liquidità in giro" e, altra cosa sorprendente, abbiamo scoperto che molti di loro sono rimasti investiti in 1 o due investimenti nati per la rivendita, una volta resisi conto che quello che avevano speso per l'acquisto dell'immobile e la ristrutturazione del medesimo avevano portato il valore finale ad essere fuori mercato. Questo è un altro classico di questo settore, investimenti che nascono come speculazioni a breve termine, si tramutano in investimenti a reddito a lungo termine anzichè ammettere l'errore e portare a casa la perdita realizzando la vendita del bene finito.

Fare l'investitore immobiliare è maledettamente difficile!

Trovare case che abbiano appetibilità che non sono "comprese" dal mercato, è possibile ma è un gran lavoro che richiede impegno ed una montagna di tempo. Se all'agente capita l'affare della vita dove compri a 100 e rivendi a 200 con una imbiancata se lo fa da solo, non ha bisogno di chiamare un terzo da cui limitarsi a guadagnare le magre provvigioni del suo mestiere.

Colossi poi oggi presenti e molto attivi sul mercato come la superfinanziata Casavo hanno reso ancora più arduo per il piccolo investitore immobiliare che giustamente guarda a margini di tutto rispetto trovare operazioni in centro città: come un aspirapolvere, società come Casavo emettono di continuo decine e decine di valutazioni ai proprietari venditori andando ad avere come target dei margini di guadagno che sarebbero ritenuti risibili se proposti a privati (meno del 10%).

Trattasi di un mestiere che richiede moltissimo tempo, per cui si deve essere tagliati perchè implica dedicare molto impegno a trattative che difficilmente vanno in porto per il basso prezzo di acquisto proposto (e quindi giustamente rifiutato dal venditore che evidentemente non era così disperato a realizzare) e anche difficcilmente scalabile: se anche ho chiuso con successo 10 operazioni, il fatto di averle chiuse non mi aiuterà per nulla nel chiuderne in tempi più brevi altre dice, in questo la dinamica è molto simile al lavoro di agente immobiliare, in cui il processo non sembra "avere memoria".

Guardare al mercato immobiliare della propria città cercando delle buone opportunità di investimento è cosa buona e giusta, anche quando non fate l' "affare" la cosa può comunque portare molto bene al vostro portafoglio, ma no state a buttare via soldi in corsi fatti da persone che semplicemente prima di voi si sono resi conto delle criticità di questo mestiere e quindi lo hanno subito barattato con il vendervi corsi a prezzi esorbitanti stando seduti sulla propria sedia o riunendovi in meeting room di hotel per sessioni di formazione nel weekend.

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