Come abbiamo anticipato nel sottotitolo, erano parecchi anni che non ci capitava di incontrare un importante proprietario immobiliare milanese (come abbiamo detto solo come persona fisica è titolare di ben 6 appartamenti sui 200 MQ l'uno del valore circa di 1,5 MLN di EUR) che sia convinto che affittare gli immobili sia un "inutile sbattimento", che tanto "le case si rivalutano" ed è quello il ritorno che uno come lui cerca da un investimento.
Dati alla mano la cosa non è più vera da molto tempo e lo sarà sempre meno se uno anzichè campare su credenze di 40 anni fa legge i giornali e vede le dinamiche anche fiscali che ci sono stae di recente e che si prospettano arrivare nel giro di breve periodo.
Vero è che gli appartamenti che questo nostro nuovo contatto ha acquistato negli anni '90 si sono apprezzati moltissmo, un appartamento a piano medio alto di Piazza della Repubblica a Milano oggi può tranquillamente essere venduto a 8k EUR al mq, ma questa valutazione è la stessa che avrebbe potuto avere nel 2007 o nel 2008 prima dello scoppio della bolla dovuto alla "great financial crisis".
Andando quindi a fare una corretta rivaluztazione dei propri bene, non dico ogni mese, ma almeno una volta l'anno se non ogni 2 o 3 anni, il nostro investitore avrebbe visto che nelgi ultimi 15 anni questi appartamenti gli sono solo costati.
Gli sono costati di:
- attenzione nella manutenzione degli stessi,
- in spese condominiali ordinarie, essendo sopratutto i riscaldamenti tutti di natura condomniale ed avendo tutti i palazzi in cui è investisto custodi attivi almeno sull'intera giornata, a cui tocca corrispondere stipendio e contributi pensionistici,
- di spese condominiali straordinarie, sopratutto in questi ultimi anni dove quasi tutte le facciate delle case di Milano sono state rifatte, dove tantissime caldaie sono state cambiate e dove andado avanti verranno richieste sempre più investimenti per rendere meno energivore delle case nate negli anni '50 senza la minima preoccupazione per tematiche ambientali e di risparmio energetico,
- di imposte sullla proprietà, che saranno sempre più rilevanti con la revisione del catasto che il passato governo ha annunciato. Anche solo per questo unico motivo, avere delle case sfitte sarà sempre meno conveniente a meno che uno non lo faccia per brevissimo periodo a seguito di una meditata speculazione immobiliare, in cui si compra, si tiene per pochi anni e poi si esce in profitto.
Rivalutare i beni immobili nel proprio portafoglio almeno una volta ogni 5 anni
Se non si ha in testa una valutazione anche solo approssimativa del proprio patrimonio immobiliare, tutte le volte che si parla di esso uno vede solo il grande guadagno, o meglio se lo immagina, rispetto ai bassissimi costi di carico sostenuti 40 o 50 anni prima.
Se invece uno vede che da 15 anni le case non sono andate da nessuna parte a livello di valutazione, che la valutazione delle stesse oggi è molto alta - al pari di quella raggiunta ben 15 anni fa - e la metratura che hanno è richiestissima, magari vengono raggiunte conclusioni differenti. Se non siamo dell'idea di vendere degli immobili sono perchè hanno raggiunto delle valutazioni elevate, siamo sicuramente dell'idea che non abbia senso tenere in portafoglio degli immobili che non hanno grande spazio di ulteriore rivalutazione senza che questi portino alcun contributo reddituale al portafoglioma anzi "costino" di anno in anno.
I beni immobili da investimento che possediamo devono portare un reddito, se non lo fanno, conviene alienarli e destinare il ricavato ad impieghi più remunerativi
Se hai degli appartamenti, piccoli o grandi che siano, centrali o in periferia, e sei filosoficamente contro l'idea di metterli a reddito per farli fruttare, non ha senso, a nostro umile modo di vedere, che tu li detenga in portafoglio. Vendili e destina le cifre ricavate ad investimenti diversi, magari sempre nel settore immobiliare ma investendo in ziaoni quotate dove tutta l'attività di valorizzazione e messa a reddito degli asset sosttostanti è fatta da altri e sopratutto su amplissimi portafoglio che ti consentono una diversificazione del rischio di "insoluto" pressochè totale.
Nel caso in cui ti trovassi nella situazione di avere ereditato degli immobili in centro Milano e fossi incerta sul da farsi, contattaci!
Saremo lieti di aiutarti a decidere quale sia la via migliore da prendere, perchè no, anche in base alla tua attitudine psicologica nel riuscite a gestire degli inquilini al meglio una volta che tale case sono state affittate.
info@immobiliedinvestimenti.com
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