Ricordo che la responsabile di questa società, appena fallta, di cui non facciamo il nome perchè ci bastano le querele già arrivate al nostro umile blog da due noti fuffari italiani, venne un giorno nel nostro ufficio e ci fdisse che erano pronti a comprare l'intero portafoglio di immobili che avevamo in vendita.
Loro avrebbero trovato un compratore per l'immobile in vendita, che ci avrebbe riconosciuto piene provvigioni di acquisto, facendoci riconoscere le provvigioni anche da parte del venditore, avrebbero comprato loro in prima battuta l'immobile, rigirandolo nel giro di 6 mesi all'"utilizzatore finale" che avrebbe anticipato loro un quarto del valore dello stesso, obbligandosi a restituire loro i 3/4 di fatto da loro prestatigli SENZA alcun INTERESSE.
Avevano molta presa sopratutto su imprenditori che avessero avuto problematiche di credito e quindi, essendo segnalati in centrale rischi, non potevano accedere ad un "normale" mutuo bancario.
Tutto perfetto, ma loro cosa ci guadagnano?
Ogni volta che vi viene proposto un affare chiedetevi, senza voler essere degli analisti finanziari, quali sono le basi del business model che sta dietro alla operatività della eprsona che vi propone l'affare.
In questo caso una società si offriva di vendere un immobile a lei completamente estraneo, comprato a prezzo di mercato sul mercato libero, anticipando al venditore l'intero valore dell'immobil stesso e facedosi anticipare dal proprio cliente solo un quarto della somma in questione.
Pago 100, pago 4-5 di provvigione, pago le spese notarili e tasse del caso, ed incasso 25 ... ma come diavolo faccio?
Ricordo che per una settimana, come agenzia, riflettemmo su questa proposta, sembrava - per noi - l'affare del secolo, ma il non riuscire a capire quale fosse il business model dietro alla operatività di questa società che mostrava apparentemente di avere capitali infiniti senza però avere alcun istituto finanziario dietro di essa, decidemmo alla fine di lasciare perdere.
I venditori, propalatori della truffa, cosa raccontavano?
Non avendo altri dati su cui riflettere, visto che la socetà era una sorta di "startup", ci basavamo sulla due diligence basata sull'interrogare le persone che lavoravano, da dipendenti, per la società stessa: la loro responsabile a Milano e il geometra che con noi veniva ad effettuare le visite agli immobili di interesse per i loro clienti.
Il geometra non aveva alcuna idea di quale fosse il business model sottostante, limitandosi a dire che l'"edge" della società fosse quello di far rendere in maniera straordinaria i soldi e quindi il 25% dato loro dai compratori consentiva di marginare con grandissime e geniali operazioni di borsa che giustificavano una struttura iniziale dove apparentemente loro perdevano soldi ad ogni transazione. La ratio era: se io voglio prendere soldi dalle banche per speculare in borsa con questo mega arbitraggio che ci siamo inventati, i soldi non me li danno, allora io "uso" l'asset immobiliare che alle banche piace molto e con questo giro di soldi mi assicuro le 25 lire di ui sopra con cui poter fare quello che voglio. La nostra reazione ... mah
Ancora più vaga e supercazzola based la risposta della loro resposnabile a Milano, donna matura di origine romana, che ci vendeva la cosa come idea geniale, vantava una lunga esperienza come agente immobiliare e ci diceva che il loro business model avrebbe rivoluzionato il mercato etc etc ... quando peò capì he a differenza dell'agente immobiliare medio - che di finanza ed investimento non capisce nulla - un po' ci capivamo, pose fine al nostro incontro rimandando a mail più chiare inerenti il bsuiness mdoel che ci avrebbe girato in seguito. Inutile dire che queste mail non sono mai arrivate.
Cosa ci stava dietro?
Ogni volta che uno apre avere una ricetta segreta per la creazione della ricchezza, la storia che ci sta dietro è quasi sempre la stessa: c'è alla base di tuttounos chema piramidale in cui viene venduto come "guadagno" lnflusso di nuovi fondi nel sistema, questo tipo di confusione fasì che all'inizio il business model sia reale -perchè i nuemri degli interessati sono piccoli e gestibili - ma quando i numeri crecono, gli insoddisfatti lasciati con il cerino crescono esponenzialmente e il cancro si rivela per quello che è.
Io prometto al pubblico che riesco a fargli comprare casa con un quarto del valore della medesima, mi faccio anticipare la somma e mi prendo 6 mesi per la "due diligence" relativa all'operazione (cosa anche questa mai chiarita ma che oggi mette in luce chiaramente come si trattasse di uno schema piramidale); in questi 6 mesi trovo altre tre persone a fare la medesima operazione su immobili di valore simile, quando ho in mano il 100% del valore della prima casa, la acquisto e la passo al primo cliente, a questo punto ne ho tre per cui trovare altri 9 clienti interessati a fare stessa operazione.
Alla società madre rimane in mano per ogni cliente "soddisfatto" un contratto dove l'acquirente si obbliga a restiuire loro il 75% del valore della casa stessa.
MOoale della favola
Il morale della favola, negli investimenti finanziari di cui parliamo sempre, ed in questo specifico caso nell'acquisto immobiliare è sepre la stessa: quando qualcuno vi dice che potete avere qualcosa a gratis o a condizioni molto migliorative rispetto al mercato, deve anche darvi chiarezza su come questo sia possibile, se il vostro interlocutore non lo fa, beh, meglio lasciare perdere e non torvarsi dopo 2-3 anni tra le centinaia di famiglie truffate che hanno pagato un acconto del 25% per una casa che non avranno mai e ... con dei soldi che possono già scrivere sul libro del pagato visto che le casse di questi sistemi piramidali, per forza di cose, sono sempre vuote, quindi soldi persi e basta.
Fate attenzione, purtroppo anche l'immobiliare è permeabile a questo tipo di fenomeni, i farabutti sanno che intorno alle case girano parechi soldi e sopratutto c'è una grande e volenterosa partecipazione degli istituti bancari, quindi stare sempre all'erta, mi raccomando. Attenzione, sempre!
Pwr segnalarci proposte sospette o business model poco chiari nel mondo immobiliare, non esitate a scriverci a: info@immobiliedinvestimenti.com
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