Quando conviene, veramente, "comprare casa"?

Se date retta ai giornali, comprare un appartamento è sempre conveniente e lo è praticamente ovunque. Se compri a Firenze hai un grande rendimento dagli affitti a breve termine ai turisti (non considerando che questo è un lavoro che va prezzato e se lo fai fare ad altri deve sottrarre dal fatturato della casa il costo delle persone che te la gestiscono), se compri una casa a Pavia sfrutti il ricco mercato degli studenti universitari (di cui però ti viene taciuto il basso budget e la potenziale morosità su appartamenti piccoli che abbiano un solo conduttore), se compri all'estero, beh manco a mettere in dubbio che un bel trilocale a New York non sia un buon investimento e poi Dubai ... correre correre subito a comprare qualsiasi cosa.

Ma al di là di tutto l'entusiamso, o "hype" come s suol dire oggi, proviamo a chiederci quando è veramente saggio e opoortuno "comprare casa" nel senso di effettuare un investimento nel mercato immobiliare.

Il rendimento percentuale da locazione a lungo termine è il parametro chiave da guardare

Quando ci approcciamo ad una qualsiasi asset class la prima domanda che ci dobbiamo fare è "ma quanto rende oggi, all'anno, investire in questa cosa"?

E non assumendone una gestione supersmart o innovativa che ne moltiplichi l'appeal, ma una semplice gestione tradizionale e "passiva" che nel mercato immobiliare si traduce in un canone di locazione di lungo termine.

Ieri eravamo con due clienti a mostrare loro una opportunità di un ufficio che abbiamo in vendita in centro Milano, da poter trasformare in appartamento dove verrebbero fuori tra camere da letto indipendenti. Facendo il conto del prezzo di acquisto, considerata una piccola trattatbilità sul prezzo e il costo di ristrutturazione stimato dal nostro architetto di fiudcia, assumendo una locazione "normale" a prezzi di mercato a tre studentesse, ad sempio, del celebre Istituto Marangoni di Milano, risultava esserci un rendimento annuale, lordo, del 4,8%.

Il rendimento lordo di un immobile è fondamentale, saperlo, da fonti che non abbiano idealmente conflitti di interesse (a Milano è un classico comprare bilocali con l'aspettativa che si affittino a 1500 EUR al mese per poi scoprire che a fatica riesci a piazzarli a 900, ma a quel punto l'agente del franchising che ti ha "incxxato" è già a Miami a godersi le provvigioni incassate e a pensare al prossimo fantastico deal da proporre alla clientela. 

Il rendimento che ci viene offerto dall'immobile, sia esso anche un immobile comemrciale, non è però un numero che va letto in un assoluto privo di riferimenti, perchè dato fondamentale quando si fa un investimento, sopratutto diretto, in real estate è: quanto costa indebitarsi?

Il costo di un mutuo a tasso fisso è il paragone chiave da considerare per capire se abbia senso o meno investire in immobiili in un dato momento storico

Gli ultimi anni sono stati paradigmatici in tal senso perchè mai come nella storia recente abbiamo visto mutare così tanto ed in maniera così repentina i tassi di mercato ai quali ci si può finanziare per acquistare un be ne immobile. Siamo passati in 18 mesi dal finanziarci praticamente a zero (un pagamento "dilazionato" come lo ha definito un nostro cliente, non un vero mutuo) al 5% che vediamo oggi sul mercato.

Il tasso, o saggio, di interesse di mercato ha una duplice funzione:

- dirci quanto sia conveniente iil prendere del denaro a prestito per acquistare il bene che stiamo considerando di mettere in portafoglio (se i tassi sono al 8% ed il bene rende il 5%, è facile capire che la cosa ha proprio senso, ma se come nel recente passato riesco a comprare al 6% e avere un tasso di finanziamento nullo o quasi, beh la storia è differente);

 

- comunicarci quanto abbia senso cercare una diversa fonte di investimento rispetto ad un passivo e tranquillo investimento in obbligazioni statali che ci fornisco un rendimento (nominale) senza alcuna fatica o sbattimento da parte nostra. Pensiamo a case di lusso che rendano il 3% di rendimento lordo in una situazione macroeconomica in cui i bond governativi a 10 anni rendano il 5%, non avrebbe molto senso imbarcarsi in questo genere di investimento, a meno che uno non abbia delle aspettative di utilizzo personale del bene per cui si fuoriesce dal tema stretto della decisione di un investimento a reddito.

   

Ma i tassi alla fine non contano, le case sono scarse ... bla bla bla

Chiunque tenti di convincervi che i tassi di interesse, ed il lroo aumento, non abbiano un influeza diretta e crta sulla valutazione dei beni immobili e sul giudizio della loro appetibilità rispetto ad utilizzi alternativi dei propri soldi, vi sta solo prendendo in giro e molto probabilmente lavora presso gli Uffici STudi foraggiati da agenzie immobiliari e/o costruttori per cui il mercato sale sempre e quando scende, non scende veramente ma si imita a "fermarsi" per una "bocca d'aria" per "assestarsi su un dato livello" e balle simili.

 I tassi di interesse la situazione finanziaria hanno un effetto diretto sulla valutazione di beni durevoli come sono le case, punto, fine della discussione,

Che poi chi cerchi un attico in Via Montenapoleone, dove ce ne saranno 6 o 7, lo compri a prezzo altissimo anche durante una crisi economica globale con tassi al 15% ... beh è un altro discorso perchè lì si parla sì di bene di lusso raro e difficile da acquisire, am come ben sappiamo di immobili sono piene le città quindi la rarità di questi è sempre fortemente esagerate da chi scrive sui giornali e da chi per lavoro si occupa di immobiliare. 

Fate i conti per bene per i fatti vostri, cercate delle fonti informative che non siano troppo biased e scegliete con la vostra testa

Beh il titolo di questo paragrafo è quello che possiamo suggerire per tutte le scelte di investimento, non solo immobiliari.

Pensare con la vostra testa, rendersi conto che quasi tutte le informazioni che si trovano sui giornali generalisti sono in qualche modo biased, ovvero viziate da conflitti di interesse che portano immancabilmente chi scrive a prendere una parte o l'altra e a minimizzare, se non tacere del tutto, debolezze o problemi che il suo punto di vista potrebbe avere.

Investire in immobili è semplice, da capire, ma non facile da realizzare ogni giorno come vi propugnano i mille fuffaguru contro cui non machiamo di  scagliarci.

Come sempre, se avete desiderio di comprare o vendere un immobile a Milano, o semplicemente capire come meglio utilizzare un immobile che avete ricevuto in eredità e per cui non avete le idee chiarissime, siamo a vostra disposizione.

 

info@immobiliedinvestimenti.com