Come sa chi ci legge da iù tempo, ogni volta che un monolocale vi è presentato come "ideale per investimento", è quasi sempre una sola, da lasciare perdere. L'idea che sia "da investimento" nasce per molte unità immobiliari dal fatto che fanno così schifo che solo un cretino ci abiterebbe e quindi per dare loro un senso si dice, a tanto è da affittare, lo troverai pure uno studente che si accontentti di 20 mq al piano seminterrato in periferia, no?!
Il fatto però che ci siano tanti peracotari a spacciare finte ipotesi di investimenti a reddito, non toglie la realtà che moltissimi immobili, sopratutto nel nostro paese, e sopratutto in quelle che abbiamo definito più volte "città secondarie" siano degli ottimi asset immobiliari su cui investire per ottenere un reddito, a volte molto significativo in termini percentuali rispetto all'acquisto del bene.
Così come non pensiamo che sia un corretto investimento immobiliare a reddito quello che prevede l'acquisto di una casa a Milano che renda il 3% lordo di locazione, il primo punto che vediamo nella curva da noi disegnata che fa da corredo al post, riteniamo che invece siano molto atrattivi rendimenti del 8-10% in città secondarie dotate di università che hanno centinaia di anni e che presentano una clientela studentesca universitaria straniera simile a quella ch abbiamo a Milano.
Il prezzo da pagare per il rendimento superiore c'è, ed è la maggiore illiquidità del bene che andiamo ad acquistare.
Anche senza spostarsi da Milano, noi stessi abbiamo già oggi tra gli immobili che proponiamo in vendita, immobili nel comune di Milano che presentano rendimenti lordi del 7 o 8% annuo; dove sta il trucco? Si tratta di immobili commerciali, immobili per cui c'e' molto meno richiesta sul mercato, immobili che vedono una platea molto più ristretta di potenziali acquirenti e quindi immobili che una volta di dovesse decidere di venderli, compoterebbero una fatica ben maggiore nel trovare un nuovo compratore.
Come quantificare tale "fatica", semplice a nostro modo di vedere, indicandola con il numero di mesi necessari per addivenire ad una proposta di acquisto "equa" per il bene in questione, quindi vengono tralasciate le proposte di acquisto di qualche speculatore che compra il nostro immobile che rende già l'8& al 14-15%, perchè associa al bene un rendimento ben superiore di quello che sappiamo essere "di mercato".
L'illiquidità spaventa, ma è razionale che sia così?
Se tutti si precipitano a comprare case a Milano che rendono poco o nulla o le cui valutazioni si basano sulle fantasiose proiezioni di qualche venditore di fuffa delle locazioni a breve termine, il vero motivo per cui questo succede è che, anche in presenza di un errore e quindi di una casa che si decide dopo poco di vendere, un mercato liquido come quello delle abitazioni di Mialno consente di uscire dall'investimento avendoci rimesso i costi di transazione e poco più.
La cosa è ben diversa se mi accorgo di aver fatto un errore a comprare un ufficio a Brescia: non sarà affatto facile vendelo quando lo stesso si libera dal suo conduttore che mi generava il reddito per cui l'ho comprato in prima istanza. Anche quando una proposta di acquisto seria dovesse arriare, il suo tenore potrebbe essere molto lontano dalla nostra idea di fair value.
Avere una predilezione per la liquidità è razionale e naturale, ciò che non lo è a nostro parere è basare su una necessità di liquidità immediata che nei fatti non c'è la propria indisponibilità ad acquisire investimenti immobiliari che porterebbero invece un livello di rendimento molto interessante.
Fatto 100 il nostro portafoglio di investimenti immobiliari, è ragionevole che un 40 sia costituito da investimenti che posso subito dismettere, qualora fosse necessario, a prezzi vicino a quelli di carico, ma ha parimenti senso che un 60 sia investito ad alti rendimenti in asset che è invece più difficile dismettere qualora ce ne fosse la necessità. Ricordiamoci che nella asset allocation di una persona, ma sopratutto di un investitore istituzionale, ci sono anche significative risorse investite in asset finanziari e qualsiasi asst finanziario, che non sia un fondo di investimento illiquido, è da considerarsi liquidissimo per questa nostra trattazione. Quindi la verà illiquidità "cattiva", quella che ci porta a spender emesi se non anni a liberarci di un asset inerisce solo questa parte del nostro portafoglio immobiliare.
Illiquidity premium, se o possono permettere molte più investitori di quello che sembra.
Questa supposta necessità di investimenti a liquidità immediata o quasi ha reso ancor più a buon mercato, e quindi molto più interessanti, investimenti che già rendevano molto bene.
A Milano, come detto, oggi si possono comprare uffici in centro città con ottimi tenant al 7%, considerati i bassi tassi di interesse di finanziamento, e la improbabilità che tali asset divengano per un qualche motivi obsoleti del tutto, pare un investimento da prendere seriamente in interesse.
Città universitarie che vedono degli appartamenti con 3-4 camere da letto rendere il 9%, e qui possiamo applicare a cedolare secca, sembrano delle ipotesi di investimento ben migliori di tutta quella robaccia che vi tenta di rifilare il vostro private banker. E' vero che se vorrete venderli non ci riuscirete in una settimana, ma avete realmente necessità della liquidità che avete imposto al vostro intero portafoglio? Le perdite in termini di rendimento, sul lungo termine, sono colossali!
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