Quando parliamo di investire in immmobili all'estero, ci riferiamo all'investimento diretto in immobili, tipicamente residenziali, che non siano localizzati in Italia e siano quindi in paesi "esteri" rispetto al nostro paese. Per uno straniero, in questo caso un cittadino russo, il nostro paese è "estero" e quindi un investimento a Milano è in qualche modo paragonabile ad un investimento a Dubai di un italiano.
Parliamo di un'esperenza recente in cui ci è stato presentato questo imprenditore della ristorazione che in occasione della venuta di sua figlia a Milano per frequentare il celebre Istituto di Moda Marangoni, ha pensato di comprare casa e nons emplicemente affittarla, lasciandola poi a reddito come investimento nel nostro paese.
L'esperienza che vi portiamo è quindi la sua, vissuta sulla nostra pelle cercando di dargli una mano e gestire i problemi anche seguenti a due anni di assenza forzata dal nostro paese causa covid (altro evento a bassa probabilità che è però giusto oggi prendere in considerazione, avere un immobile del valore di 500k EUR in un paese che non puoi visitare e dove quindi non hai una vera e propria possibilità di intevenire non deve essere cosa simpatica).
Il cliente in questione ci ha confessato di essere molto stressato dopo questi 6 anni di esperienza come proprietario immobiliare a Milano, in primis per la vicenda del Covid che ha fatto sì che non potesse poter avere visione della propria casa per più di due anni ma anche e sopratutto per tre serie di questioni che sono aggravate quando abbiamo a che fare con un immobile che non sia semplice raggiungere con una viaggio in auto.
L'ordine scelto di esposizione dell problematiche è quello comunicatoci dal cliente.
Questioni tecniche - Si rompe qualcosa e non hai mai il controllo dell'iter di risoluzione della questione
Quando sei proprietario di un immobile a reddito in una città straniera la cosa più importante è affidarsi a dei professionisti locali che sappiano farti una gestione a 360 gradi delle questione relative all'immobile stesso, a Milano il nostro cliente ha trovato una società immobiliare che gli ha promesso esattamente questo servizio ma una volta venduta la casa ed affettuato il primo contratto di locazione una volta liberata dalla figlia del proprietario tornata a Novosibirsk dopo la laurea, la stessa agenzia si è dileguta dicendosi più focalizzata sulle vendite.
Il proprietario si è quindi trovato da solo, senza conoscere la nostra lingua, a dover gestire tutte le problematiche tencihc eche un appartamento in condominio irrimediabilmente comporta: perdite dal vicino del piano superiore, rottura della caldaia appena acquistata, rottura del frigorifero ad incasso non più in garanzia ma per cui non si riusciva a trovare la persona in grado di prendere le misure dello stesso per acquistarne uno che andasse bene nella cucina specifica. Tutto doventa un incubo, in assenza di una persona di fiducia che abbia una trasparenza di prezzo per i suoi interventi, si è sempre dell'idea di venire fregati dal proprio interlocutore che poi chiede, visto che il cliente vive all'estero, sepre un pagamento anticipato ... e anche lì non sono mancati i furbi che hanno preso i soldi e sono spariti senza intervenire.
Molte delle realtà che vi vendono immobili in località esotiche o in città in crescita (?) come Dubai, si limitano a prendere in locazione un ufficio in una bella torre, vendere a più non posso ai clienti creduloni italiani e poi passare ad altra destinazione nel momento in cui la location non "tira più". L'investitore si trova quindi senza alcun riferimento, magari non parla neanche la lingua locale o si esprime solo in maniera lementare in inglese, senza quindi riuscire a cogliere le sfumature di comunicazioni che avremmo avendo a che fare con operatori italiani per immobili nel nostro paese.
Questioni commerciali - Quando l'immobile si libera, a chi rivolgersi per la locazione?
Come detto sopra, vendere le case è semplice, si trova il compratore, si prende la provvigione dal venditore e dal compratore al rogito ed il lavoro è finito. Grande guadagno in poco tempo. Ben diverso è l'attività di gestione di un appartamento a reddito, dove bisogna seguire i problemi tecnici di cui sopra e dove ogni volta che si libera la casa dal precedente inquilino, già in sede di disdetta di quest'ultimo, bisogna impegnarsi a trovare un nuovo inquilino per l'appartamento. Trovare un nuovo inquiilino non è attività semplice, è facile ma non semplice perchè è sempre dietro l'angolo il conduttore che si presenta bene ma che è intenzionato da subito a non versare manco un fitto mensile. L'aver trovato un buon venditore di immobili non assicura affatto l'aver trovato anche una buona società di gestione degli stessi, come dimostra l'esperienza del nostro cliente, attenzione quindi prima di imbarcarsi in un acquisto che ci lega a lungo termine ad una città in cui non abbiamo contatto ne una rete di referenze che ci possa aiutare quando cerchiamo un valido professionista.
Questioni amministrative varie legate all'essere all'interno di un condominio
Come ultima problematica c'e' poi quella di non riuscire a capire cosa succede al proprio appartamento a livello di vita condominiale: in questi 6 anni il nostro cliente ha capito poco o nulla del 110%, rifacimento facciata, probematiche del custode che ha intentato causa verso il condominio e mille altre spese che ha sostenuto senza avere la possibilità concreta di poter veramente influire sulle situazioni stesse.
La nostra analisi top down, unita all'esperienza di vita vissuta da investitore straniero del nostro cliente russo a Milano, ci portano ancora di più ad affermare che l'investimento immobiliare all'estero, a meno che non sia compiuto da investitori istituzionali che possono permettersi di mettere in piedi loro direttamente una società di gestione locale, non valga la pena. Se un risparmiatore desidera investire sul mercato immobiliare di un dato paese, la strategia che suggeriamo è quella di analizzare i REITs disponibili, ovvero le società immobiliari quotate che danno esposizione ad una data area geografica e ad un dato settore, e limitarsi ad investire in quelli, doe siamo degli investitori passivi, abbiamo piena trasparenza di quello ch succede e nel lungo periodo ottenaimo risultati in linea con l'investimento diretto, anche per la difficoltà di ottenere mutui come cittadini italiani che decidono di investire in località esotiche.
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