Il numero delle unità immobiliari proposte come locazioni a breve termine a Milano e' passato da poche decine a migliaia, ormai tutti i proprietari immobiliari del centro città si trovano di fronte all'opzione di locare il proprio bene con un affitto tradizionale o proporlo al mondo turistico/professionale, idealmente tramite società di gestione nate allo scopo, con contratti flessibili anche di un solo giorno.
Tutti i giorni, anche locatori insospettati, molto anziani, poco addetti alla tecnologia, con scarse o nulle conoscenze linquistiche, ci interrogano se non sia meglio "mettere le loro case su AirBNB" e simili.
Di fatto quella che viene chiamata "sharing economy", un po' come lo troviamo nel settore dei taxi con Uber, altro non e' che l'essersi messi a fare gli albergatori senza averne oneri e licenze. Non e' un atto geniale sintomo di immensa creatività mettersi a dare passaggi a pagamento alle persone con la propria auto, e' chiaro che si guadagni, la legge lo vieta concedendo agli operatori di taxi un monopolio su questo servizio. Fino a pochi anni fa, chi possedeva un hotel aveva analogo monopolio sulla possibilità di locare delle stanze a giornata, questo non e' piu' il caso con la esplosione del fenomeno AirBNB e la sua di fatto accettazione da parte del legislatore che lo ha anche normato a livello fiscale con la cedolare secca.
Nelle zone centrali dove AirBNB funziona, il reddito che si puo' trarre da una locazione short term puo' essere addirittura doppio rispetto a quello delle locazioni tradizionali. Una recente disposizone dell'Agenzia delle Entrate ufficializza l'utilizzo della cedolare secca come regime fiscale cui rifarsi da privati per il pagamento delle imposte relative a questi introiti. Questa regolarizzazione fiscale del settore ha fatto pensare a molti che ormai l'affittare short term i propri beni immobili sia cosa data per scontato e che e' qui per rimanere. Sempre piu' progetti di frazionamento immobiliare, se non di nuova costruzione, sono basati sulle potenzialità economiche concesse da un mercato ricco come quello "alberghiero", supportando delle operazioni che con le tradizionali locazioni non avrebbero avuto senso.
E' proprio questo dare per scontato la situazione esistente quello che piu' ci preoccupa, e per tale proposito allertiamo i nostri clienti a non intraprendere nuove operazioni, anche economicamente importanti, che siano sostenute solo ed unicamente dalla profittabilità dello short term.
Il vero rischio, a nostro parere negletto da tutti, è che il legislatore per riportare ordine nel mercato alberghiero, renda si' legittimo concedere il proprio appartamento a breve termine, ma ponendovi paletti che di fatto non lo rendano piu' un diretto concorrente degli hotel.
Le due limitazioni che giudichiamo piu' probabili, e che intaccherebbero di molto la redditività del settore sono:
- la possibilità di fare locazioni a breve ma solo superiori a N giorni (tipo una settimana, un mese etc)
- la possibilità di locare short term, anche per un sol giorno, ma per non piu' di tot mesi all'anno (pensiamo al proprietario che si trova scoperto dalle locazioni studentesche il mese di Agosto e decide di rivolgersi ai vacanzieri in visita in città per quel solo mesi estivo, in questo caso mi sembra più che giusto dargli la possibilità di "far girare" la sua casa in questo periodo morto dalla locazione standard a lungo termine).
Attenzione quindi a intraprendere operazioni che abbiano come unico driver il mercato odierno del breve termine, sempre garantirsi anche un eventuale buon rendimento prendendo in considerazioni i canoni di locazione tradizionali o una possibile uscita andando a comprare unità immobiliari che si possano vendere con facilità in caso di cambiamenti regolamentari e/o legislativi.
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