A quale livello di rendimento ha senso vendere gli immobili che si detengono a reddito?

Noi siamo dei grandi fan dell'investimento immobiliare, pur parlando di altri tipoligie di investimento, reali e finanziarie, investire nel mattone rimane la nostra professione e l'asset class che secondo noi può dare le maggiori soddisfazioni all'investitore retail, sopratutto italiano.

Non siamo però per l'invstimento immobiliare ad oggni costo e ad ogni prezzo, e nel momento in cui il valore delle case sale e il loro rendimento da locazione scende, è ragionevole chiedersi quale sia il livello di rendimento da locazione sotto il quale non abbia proprio senso avere un immobile a reddito con tutti i costi, e potenziali rotture, che questa attività di investimento comunque comporta.

I tassi di rendimeno da locazione possono essere bassissimi, nulla vieta che Milano, un po' come città come Zurigo per citarne una, veda iimmobili del valor di 1 MLN di EUR avre un canone annuo di soli 10k EUR, quindi porando un magrissimo  e quali impensabile 1% annuo di rendimento.

 

Il benchmark naturale: il BTP decennale

Nel 2025, il BTP 10 anni rende mediamente tra 3,8% e 4,2% (lordo).
Dopo tasse (12,5%), il rendimento netto si aggira attorno al 3,3–3,6%.

Questo è oggi il “risk-free reale” dell’investitore italiano:

• liquidabile,

• senza gestione,

• senza spese,

• tassato poco.

Un immobile, per avere senso come investimento alternativo, deve pagarti un premio per il rischio e l’illiquidità.

Storicamente, chi investe in residenziale accetta:

• illiquidità (tempi di vendita lunghi),

• rischio di vacancy,

• spese straordinarie,

• rischio normativo (IMU, vincoli, morosità).

Questo equivale a un premio minimo di 200–250 bps sopra il tasso risk-free.
Tradotto: un immobile residenziale “normale” a Milano deve rendere almeno il 5,5–6% lordo (≈4% netto) per essere competitivo.

Il rendimento reale netto

Quando si parla di “rendita immobiliare”, è fondamentale parlare di netto reale, ossia dopo:

• imposte (IMU + Irpef o cedolare secca 21%),

• spese condominiali,

• manutenzioni ordinarie e straordinarie,

• eventuale vacancy (calcolata 1–2 mesi/anno).

Un bilocale in buona zona (Porta Romana, Bocconi, Isola) affittato oggi a 1.400–1.600 €/mese produce:

• ricavo lordo annuo: ~18.000 €

• spese e tasse totali: 25–30%

• rendimento netto reale su valore di mercato (~400.000 €): 3,0–3,2%

   

  Quindi oggi molti immobili milanesi rendono meno del BTP netto, e questo è il nodo.

La soglia “minima vitale”: il punto di indifferenza

Possiamo definire un rendimento minimo accettabile (RMA) come:

RMA=RBTP,netto+premio illiquidita? e rischio operativoRMA = R_{BTP,netto} + ext{premio illiquidità e rischio operativo}RMA=RBTP,netto+premio illiquidita? e rischio operativo

Oggi:

$$RMA=3,4\%+1,0\%=\text{4,4\% netto minimo}$$

Se l’immobile non supera il 4,4% netto atteso,

• economicamente non conviene tenerlo a reddito;

• ha senso solo come bene rifugio patrimoniale o prospettiva di rivalutazione futura (che oggi non c’è).

Il paradosso attuale: capital gain zero, rendimenti compressi

Per oltre un decennio (2012–2022) i bassi tassi d’interesse hanno reso accettabili anche rendimenti netti al 2–3%,
perché si contava sulla rivalutazione del capitale.

Oggi lo scenario è invertito:

• i prezzi sono già alti,

• i tassi sono risaliti e non sembrano prevedere una loro discesa negli anni futuri vicino ai tassi zero di recente memoria,

• e la rivalutazione futura è minima o negativa, con Milano - sopratutto sul nuovo - che oggi viene venduta a 10k EUR al mq in zone che fino a 4-5 anni fa era difficile anch vendere a 5k EUR al mq un buon usato

   

  Se il rendimento da reddito non compensa il capitale immobilizzato, la detenzione perde razionalità economica.
  Un appartamento da 500.000 € che produce 13.000 € netti/anno (2,6%) rende meno di un BTP e comporta più rischio.

Quando ha ancora senso detenere un immobile a reddito?

• Se non ha debito (quindi il rendimento netto non va confrontato con costo del capitale) e quindi parliamo di un immobile ereditato o che abbiamo già pagato integralmente non avendo più debito bancario residuo

• Se è in posizione “premium” (dove la tenuta del valore compensa il basso rendimento) e dove c'è sempre un "effetto scarsità" ch ne protegge il valore. Anche lo status di avere un immobile, mettiamo a Brera, è comunque una cosa che può far piacere ad una famiglia che nel futuro potrebbe avere uno o più figli che verranno a studiare o lavorare a Milano

• Se è gestito in forma semi-imprenditoriale (più unità, ottimizzazione fiscale, gestione efficiente), pensiamo anche al settore degli affitti brevi ma senza un property manager intermediario che ci magi tutti i sovrarendimenti garantiti da quela messa a reddito

• Se è parte di una strategia di diversificazione patrimoniale più ampia, e questo è per noi il fattore cruciale, le case difencono comunque dall'inflazione in un modo in cui i bond governativi non saranno mai in grado di fare (tralasciando i TIPS): avere immobili è meglio di qualsiasi detenzione di commodity oro o pietre preziose nel proteggere il valore reale del nostro investimento nel tempo, anche se al prezzo di avere da tale investimento un "magro" ritorno per n anni

• Se prevede un upside potenziale (rivalutazione di zona, conversione d’uso, sviluppo), anche in questi casi che sono molteplici e forse più affini ad un operatore che ad un investitore retail, ha senso mantenere la posizione anche se lo yield risulta basso o bassissimo

Ma per chi ragiona da investitore puro, il confine è netto: sotto il 4% netto, il real estate residenziale non è più un investimento, è un costo opportunistico di status che va meditato a fondo.

 

Scenario	Rendimento netto medio	Confronto BTP netto
< 3%	inferiore al risk-free	Detenzione irrazionale
3–4%	simile al BTP	Borderline (tenere solo per uso o rivalutazione)
4–5%	+100 bps sul BTP	Accettabile (bene difensivo)
>5%	+200 bps sul BTP	Investimento solido
>6%	+300 bps	Ottimo rendimento per Milano residenziale

Conclusione: alla fine è solo una questione di numeri ... ma non solo

Il mercato delle locazioni milanesi 2025 sta vivendo una “resa dei conti” finanziaria:
gli affitti non riescono più a crescere al ritmo dei prezzi e dei costi,
mentre i rendimenti alternativi senza rischio (BTP, depositi vincolati, fondi monetari) si sono rialzati.

Per la prima volta, la scelta tra casa e bond non è emotiva ma numerica.
E la matematica, quando i tassi salgono, non fa sconti.

Per chi vuole comunque mantenere un proprio patrimonio immobiliare su MIlano, e far sì che lo stesso sia gestito al meglio, non solo in termini di rendimento numerico da affitti ma anche di qualità dei conduttori con cui uno ha a che fare come locatore del bene, siamo a vostra disposizione nel condividere la nostra professionalità ed esperienza in questo settore : info@immobiliedinvestimenti.com