Gli immobili sono sempre un asset molto amato dagli italiani, e per una giusta ragione: in un mondo di tassi di interesse bassissimi se non negativi come quello odierno, garantiscono dei ritorni sull'investimento interessanti, costanti nel tempo e legati alle dinamiche inflazionistiche.
Tutte le grandi famiglie, lo abbiamo visto in vari post che abbiamo dedicato più in generale all'asset allocation dei family office, hanno un 20-30% della propria net worth dedicata al settore immobiliare che da sempre da "solidità" e continuità alle dinamiche di rendimento, spesso volatili, offerte dai mercati finanziari.
LA storia che andiamo a raccontarvi, accaduta realmente, mostra con chiarezza come anche ereditare un immobile, importante come dimensioni, non sia cosa banale. Mettere a reddito con intelligenza un bene immobiliare non è banale come si pensa, e oggi ci sono mille tranelli che fanno sì che un colpo di fortuna legato ad un cespite ereditario milionario si trasformi in una fonte di problemi e rogne per dieci anni, sino ad arrivare a perdere il tutto.
Andiamo ad elencare cronologcamente i fatti:
- nel 2011 questa cliente, amica di nostri clienti di lunga data, eredita da una ricca zia milanese venuta mancare un intero palazzo, maladato, in posizione centrale e accanto a fermata della metropolitana a Milano;
- il palazzo consta di 50 appartamenti, occupato solo per il 20% da inquilini che pagano poco e male, la rimanente parte degli appartamenti del palazzo è malandata e necessita di una ristrutturazione profonda per poter essere rimessi a reddito a livelli di valutazione di mercato;
- incontriamo la cliente-ereditiera dopo pochi mesi dalla conclusione della successione e le diciamo subito cosa pensiamo: lasciare i conduttori esistenti dove sono, calendarizzando la possibilità di mandarli via per terminata locazione negli anni futuri andando a mettere a reddito a lungo termine con contratti 4+4 gli immobili liberi dopo ristrutturazioni "light" a clientela studentesca molto interessata alla zona per la facilità di muoversi verso il centro (in primis avevamo visto come target proprio le studentesse dell'Istituto Marangoni). Nostra opinione forte è che non si dovesse "rompere" la singola proprietà del palazzo ma che lo stesso dovesse rimanere nella mani di una singola persona, che detenendolo come persona fisica poteva farci ciò ch desiderava e sopratutto avvantaggiarsi della cedolare secca sui redditi da locazione residenziali. Purtroppo per noi, che non abbiamo guadagnato un cliente, e per la signora, avendo visto come la storia è finita, non siamo stati abbastanza convincenti e la signora ha scelto un'altra direzione.
- su consiglio di professionisti di una dei maggiori network immobiliari italiani in franchising, la signora decide di vendere il piano attico del palazzo, nella convinzione che fosse quello di maggior pregio e che non avesse senso tenerlo come proprietà a reddito. Complice anche il momento sfortunato di mercato, 2012, non si vende nulla nello stato di fatto e la signora è costretta a mettere mano al portafoglio e realizzare 4 appartamenti perfettaente ristrutturati che vengono poi venduti ma ad un prezzo molto inferiore di quello inizialmente prospettato ... come spesso accade con queso tipo di agenzie. La malcapitata si fa anche convincere di vendere ai 4 acquirenti dei piani attici gli unici 4 posti auto nel cortile, quindi adesso si ha un condominio con 5 proprietari di cui 4 da una parte e uno dall'altra, la maggioranza"di teste" non sarà per ovvi motivi più raggiungibili essendo l'interesse dei 4 nuovi proprietari assolutamente allineato e spesso contro quello della signora che ha un intero palazzo da "rimettere a posto" e mettere a reddito.
- su consiglio di uno dei maggiori operati di case locate a breve termine la signora decide di pagare delle richhe buonuscite ai conduttori dei primi due piani del palazzo, convinta dal fatto che l'operatore attivo su portali a' la AirBNB volesse piani interi senza inquilini a lungo termine che avrebbero potuto "lamentarsi". Il contratto è il solito accordo "capestro" per cui il proprietario ci mette la casa e l'operatore l'impegno di affittarla, senza garantire nulla in termini di rendimento ma assicurandosi una fetta dell'introito nel momento in cui la casa è locata. La cosa dura per due anni, 20 appartamenti vengono completamente ristrutturati prendendo un mutuo garantito dall'immobile nel suo complesso, le spese di ristrutturazione degli immobili sono di molto superiori a quelle originariamente preventivate perchè per essere affittate a breve termine le case devono "essere perfette" (questo ci è stato poi confidato dal geometra che segue la signora). In due anni le case sono quasi sempre sfitte, mille ragioni addotte per la cosa, ma alla fine dei conti la signora incamere forse un quarto di quello che avrebbe preso con normali locazioni a lungo termine di appartamenti ristrutturati ed aredati "normalmente"
- nel frattempo, e subito dopo, si procede alla liberazione di quello che era occupato anche dei due piani superiori e lì, si narra per volere del marito della signora, grande imprenditore non si sa di che ambito, si decide di procedere ad una massiccia ristrutturazione andando a ritagliare il numero più alto di appartamentini possibili dove prima c'erano comodi bilocali e piccoli trilocali. Se la legge dice che un appartamento puo' essere ampio al minimo 28 mq, perchè non crearne il numero maggiore possibile per poter ... ma non si sa cosa ottenere. Altra caterba di soldi spesi. I tagli delle unità prodotte fanno schifo, e avendo speso di ristrutturazione la signora decide di metterle a reddito NON arredate. Non solo mia dai un taglio orrendo di casa ma mi devo sbattere anche io per arredarla.?! Non sorprende che dopo 4 anni si fossero riusciti ad affittare solo 10 case e a prezzi sotto il mercato. Il taglio e la mancanza di arredo aveva poi chiamato cattivi conduttori e non si deve attendere molto per vedere la signora lottare tramite avvocati per liberare gli immobili per morosità dei conduttori stessi
E alla fine si vende "per disperazione"
Proprio oggi , mentre come detto eravamo davanti al palazzo a fare colazione, vediamo un cartello vendesi che cita "vendesi untima unità disponibile".
Chiaccherando con il barista lo stesso ci narra che nel 2017 la signora ha iniziato a vendere tutto per la disperazione, a prezzi molto inferiori a quelli attuali, dovendo scontare il particolar modo il 3zo e 4to piano perchè tagliati in maniera strana e quindi rendendo necessario l'acquisto di 2-3 unità per farne venire fuori una buona.
Quello che poteva essere una eredità dal valore di 10 MLN di EUR, che in prospettiva poteva facilmente rendere 500k EUR l'anno, con cedolae secca, quindi soldi per cui assolutamente "leccarsi i baffi" si è tramutata in una brutta avventura durata 10 anni, per cui sicurmanete la fortunata ha portato a casa qualche milione ma non garantendosi un reddito a lungo termine che a nostro parere avrebbe si' potto cambiarle la vita.
L'immobiliare è facile solo per chi lo vede da fuori
SPesso ci sentiamo dire che fare l'agente immobiliare è un mestire banale, alla fine cosa ci vuole a fare tre foto, pubblicarle, fare un paio di visite e chiedere poi 1000 EUR di provvigione?! Bene con la stessa superficialità spesso si giudica la difficoltà di possedere degli asset immobiliari, che hanno delle dinamiche non facili da seguire, che possono vedere il loro appeal di mercato cambiare in maniera repentina (vedi oggi gli uffici post covid) e per cui comunque si deve avere a che fare con dei conduttori che possono, loro stessi, avere delle disavventure economiche che ne possono influenzare la regolarità dei pagamenti.
Se avete la fortuna di ereditare un immobile, affidatevi a professionisti che con voi vogliono lavorare nel lungo termine, solo in quel caso ci sarà un chiaro allineamento degli interessi e si creerà quindi una relazione mutuamente proficua.
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