Comprare case a reddito in periferia ... meglio di no, e vi spieghiamo il perché

Nelle ultime settimane abbiamo letto diverse volte, in primarie testate a tiratura nazionale, dell'attrattività, in termini di rendimento di locazione, di immobili posizionati in aree semiperiferiche, se non periferiche tout court di grandi città come MIlano e Roma.

Ci permettiamo di analizzare più nel dettaglio la situazione milanese in cui viviamo e dove siamo presenti come professionisti del mercato delle locazioni residenziali da ormai 15 anni.

E' vero che negli ultimi 2-3 anni, case di media qualità posizionate in zone una volta poco attrattive come Via Ripamonti (a sud) e Viale MOnza (a nord) siano diventate di grande appeal a studenti italiani e stranieri che si spostano a Milano. Anche molte aziende ormai rilocano i propri collaboratori di medio-basso livello in posti che una volta non sarebbero stati neanche presi in considerazione, come Viale Padova. Chiediamoci pero' perche' questo succede.

La spiegazione è molto semplice: la liberaizzazione di fatto, o meglio deregolamentazione, degli affitti a breve termine voluta dal precedente governo, che si e' limitato a fissare dei parametri fiscali che lo stesso deve rispettare, ha portato al ritiro dal mercato di lungo termine gli immobili nelle posizioni più cnetrali e di maggiore appeal turistico, a MIlano due esempi su tutti: Brera e Porta Venezia.

E' ormai quasi impossibile trovare un bilocale ad un prezzo decente come canone mensile nelle zone più carine del centro cittadino. Quando qualcosa arriva sul mercato, i prezzi sono stabiliti per rendere il proprietario indifferente tra long e short term e non e' quindi raro vedere dei bilocali, il cui valoro non era mai sopra i 1000-1100 EUR, essere locati a 1400-1500 EUR al mese. E' questo il motivo per cui le masse di studenti e giovani professionisti che vengono a MIlano DEVONO spostarsi in soluzioni meno centrali che a parità di condizioni non prenderebbero di certo in considerazione.

Se da un lato questo fenomeno e' una manna per proprietari che avevano intere palazzine in zone fino a poco tempo fa sfortunate, e ne abbiamo anche noi vari come clienti, la cosa non implica che "sia un affare" comprare ora per chi non si trova gia' questa posizione in portafoglio. Quello che ci spinge a dire ciò e' che siamo sempre più scettici che questa situazione di assenza di regole e limitazioni allo short term perduri in maniera indefinita.

Altri paesi ci hanno mostrato come basti limitare il numero di mesi in cui poter effettuare lo short term, o incrementarne la fiscalità o solo limitarne il numero minimo di notte "vendibili" e il neonato business si cioglie come neve al sole lasciando il mercato dell'ospitalità turistica in mano ai player tradizionali, come gli hotel, che per farlo si sottopongono a regolamentazioni ben più strette, pensiamo solo a quelle antincendio.

Un domani il bilocale che comprate oggi in Via Ripamonti si affitterà lo stesso, quello che potreste vedere sparire o diminuire di molto e' la qualità dei conduttori tra cui potete sciegliere oggi, che come abbiamo detto per noi rimane un fenomeno passeggero destinato presto a sparire.

 

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