Del dividere ciò che non ha senso sia diviso

Negli ultimi anni ci siamo imbattuti spesso in frazionamenti di trilocali da 90-100mq con la finalità di realizzare un mono ed un bilo o anche due bilocali di piccole dimensioni, ma un esempio recente che abbiamo seguito direttamente sul piano commerciale, dopo che il frazionamento era stato eseguito su indicazione dell'architetto del cliente, ci ha spinto a scrivere il seguente post.

Piccolo background: la cliente, giovane professionista milanese, eredita da una lontana zia un bel trilocale di 90mq sui Navigli, balcone, piano intermedio, proprio un bell'oggetto, naturalmente tutto da rifare perchè mai rivisto dalla zia che ci aveva vissuto dentro per quasi 60 anni. La proprietaria si rivolge ad un architetto che ha la brillante idea di proporle un frazionamento, andando a ealizzare un bilocale ed un monolocale, creando un ingresso a "bussola" ovvero, avendo una singola porta sul pianerottolo, i futuri inquilini o proprietari - un domani si dovesse decidere di vendere i beni - entreranno prima in una bussola con una chive comune e da questa nel proprio appartamento indipendente con una chiave privata.

Il risultato, inutile dirlo, pietoso: due brutti appartamenti "buchi" dove prima ce n'era uno bello a cui, idealmente sarebbe stato solo da aggiungere un bagno e portare la cucina a vista nel salotto.

Ma al di la' del tema estetico, che potrebbe essere del tutto personale, andiamo a fare due conti della serva dell'intervento che è stato fatto per provarne l'assoluta inutilità ed anzi distruzione di valore.

Valore sul mercato della casa di 90mq non ristrutturata: 450k EUR

Costo della ristrutturazione operata dall'architetto: 100k EUR

Costo della ristrutturazione light: 30k EUR

Reddito da locazione della soluzione a trilocale "rinfrescato": 1600 EUR

Reddito da locazione dei due tagli nuovi realizzati: 900 EUR bilocale + 800 EUR monolocale= 1700 EUR

Di fatto sono stati spesi 70k EUR in più di ritrutturazione per ottenre un incremento di 100 EUR di locazione, andando a realizzare de appartamenti che avranno ognuno un singolo inquilino, con i rischi che questo comporta in Italia, andando a perdere il paracadute, che noi riteniamo efficacissimo, del contratto in solido tra due famiglie (nell'ipotesi di studenti universitari) che si avrebbe avuto nel caso del trilocale.

Morale della favola, oltre anon dare retta senza riflessioni al parere del proprio architetto che ha un indubbio conflitto di interessi a "fare" piuttosto che a lasciare le cose così come sono, è di non frazionare metrature sotto i 100mq, come regola "del pollice". Valutare ipotesi di frazionamenti solo quando il trilocale e' veramente molto grande (pensiamo 150-160mq) ed è inserito in una zona dove questo tipo di metratura difficilmente viene valorizzata, altrimenti, come nel caso di cui sopra, si realizzano delle schifezze e si perdono soldi.

Per avere la nostra consulenza, commerciale, su ipotesi di frazionamento di beni immobiliari a Milano, scrivete ci pure a: info@immobiliedinvestimenti.com