Fenomenologia dell'immobile "sputtanato"

Una definizione di immobile sputtanato potrebbe essere la seguente:

si considera "sputtanato" un immobile che non riesca a trovare una significativa domanda di acquisto, a valutazione di mercato corrente, a causa della commercializzazione precedente che lo stesso ha avuto sul mercato stesso.

Un immobile sputtanato è un immobile, quasi sempre di dimensione e prezzo importanti (i piccoli tagli come bilocali e trilocalini non hanno questo rischio perchè godono del fatto che la domanda cambia continuamente perchè quelli che cercavano 6 mesi fa non sono quelli che cercano oggi e quindi se anche avevi sparato una cifra folle di richiesta per il tuo bilocale a Brera un anno fa, oggi chi cerca non lo sa o non se lo ricorda) che ha avuto una commercializzazione iniziale con un prezzo di richiesta notevolmente fuori mercato, e spesso questa eccessiva valutazione è anche accompagnata da un "disordine" di comunicazione dovuto alla presenza di più agenzie che si fanno concorrenza anche in base alle informazioni che portano ai clienti interessati all'acquisto.

Spesso nella fenomenologia dell'immobile sputanato è anche presente una difficoltà genuina nella vendita dello stesso, uno scoglio da dover superare, un qualcosa che lo renda più complicato di altri beni presenti sul mercato: scoglio che è reso ancora più indigesto dalla valutazione eccessiva.

 

La valutazione di un bene illiquido in vendita non è indipendente dal tempo di permanenza di questo sul mercato.

L'affermazione che abbiamo appena fatto è alla base del concetto di immobile sputtanato, il dire che c'è sempre tempo per abbassare una richiesta eccessiva di prezzo fatta al mercato è sbagliato. Più un bene, di una certa importanza economica, sta sul mercato senza trovare compratori interessati ad acquistarlo, più nasce nei potenziali acquirenti la convinzione che ci sia qualcosa di sbagliato o problematico nell'immobile al di là di quella che era la sua valutazione iniziale.

Questo tipo di dimaniche ci sono state molto familiari, negli ultimi anni, con cieli-terra proposti in vendita nella loro interezza ad un pubblico di operatori interessati a trasfrmali in hotel o a farci un'operazione immobiliare di trasformazione in piccole unità residenziali da proporre poi a compratori retail.

Stabili in posizioni decenti, ad un prezzo buono rispetto alle medie di zona e con una buona potenzialità di sviluppo venivano scartati da investitori interessati a questo tipo di operazioni perchè "l'operazione è già da tempo sul mercato", perchè "già conosciuta". Nella mente di chi ha i soldi per fare l'investimento c'è un pensiero del tipo: ma se nessuno lo ha comprato sino ad ora, anche adesso che il prezzo si è abbassato, perchè dovrei comprarlo io, sono forse il solo che non si rende conto di una magagna che invece è visibile agli altri?!

In mente ci vengono un paio di esempi.

Il primo è un cielo-terra per cui vi è un contratto preliminare trascritto da anni, concluso da parte di chi ha sempre saputo di non riuscire a portare a termine l'operazione ma che era solo interessato a rivendere l contratto preliminare stesso facendosi un milione di euro di gaudagno: risultato, l'immobile dopo 10 anni è ancor a"bloccato" proposto in vendita ad un prezzo che complessivamente è basso, ma nessuno ancora lo vuole.

Il secondo è un cielo terra, uso uffici, in posizione centralissima, vicino a Piazzale Loreto, che dopo una iniziale commercializzazione a prezzi forse doppi rispetto al prezzo di mercato di questo tipo di bene, non riesce ogi a trovare compratori, dopo ben tre anni, a prezzi del 20-25% inferiori rispetto alla media attuale del mercato di zona.   

Più l'immobile è importante economicamente, più è essenziale che la commercializzazione iniziale dello stesso sia fatta in modo ragionato.

Il più grande rischio che corre un venditore di immobile è quello di affidarsi ad un intermediario che gli racconti quello che il venditore vuole sentirsi dire, che il suo bene è "unico" che ci sarà sicuramente un amatore dispsoto a pagarlo la cifra folle proposta ... per poi dopo anni essere costretto, dopo mille peripezie e fatiche a venderlo a prezzo sotto mercato propio per lo sputtanamento provocato da questa cattiva commercializzazione.

Alla base di tutto ci sta una valutazione iniziale corretta dell'immobile e oltre a questo, il capire quando determinate richieste di modalità di acquisto non sono accettate dal mercato di riferimento. Se si parte con il piede giusto, a seconda della liquidità del mercato specifico, si arriva in tempi ragionevoli ad una vendita a prezzo di mercato che, ricordiamolo sempre, trattandosi di un bene illiquido, è comunque un lavoro che necessita di impegno e professionalità. 

Trovare un compratore di un palazzo a 25 MLN di EUR o di un attico in centro a 5 MLN di EUR è lavoro, sono beni che non si "vendono da soli" e che, con un apporccio sbagliato (e continuato) possono rischiare di diventare degli "immobili sputtanati" che rimangono sul groppo del venditore per anni, dovendosi poi svendere per riuscire a chiudere una transazione di vendita.

Voi cosa ne pensate del concetto di "immobile sputtanato"? Siamo sopratutto interessati a conoscere alcuni aneddoti a riguardo da condividere sul nostro blog, che come sempre potete contattare scrivendoci a: info@immobiliedinvestimenti.com