#INVESTIMENTI IMMOBILIARI A MILANO

Quasi sempre le due parole "speculatore" ed "investitore" sono intese da parte di chi le ascolta con un atteggiamento molto diverso, nel primo caso con una certa ritrosi e timore, nel secondo con apertura e positività. Nel post chiariamo quella che secondo noi è la differenza vera tra i due termini

Sarà perchè seguiamo con attenzione tutte le sponsorizzate di natura immobiliare che appaiono sui social network, ma solo nell'ultima settimana abbiamo scoperto dell'esistenza di 4 nuovi instant buyer immobiliari a Milano. Nel post spieghiamo cosa è un instant buyer e il perchè siamo convinti che tranne un player - leader di mercato - il resto siano tutti degli acchiappagonzi. 

Ne parliamo, e se ne parla nel settore immobiliare, da anni anche in Italia, ma ci sorprendiamo sempre come sia di fatto poco utlizzato: stiamo parlando dell'home staging. Per farvi capire quanto può essere utile abbiamo fatto un paio di calcoli per andare a stimare il suo ritorno sull'investimento, nella convinzione che un paio di numeri dicano di più di mille parole.

Qualche settimana fa, leggendo un blog dedicato alla finanza personale, alla domanda di un padre previdente che con la nascita del figlio si preoccupava come mettergli insieme un portafoglio di ETF azionari da tenere 20 anni per consentigli di avere un gruzzolo importante per eventualmente studiare all'estero, veniva risposto che non vi erano metodi per evadere la tassazione del capital gain sui profitti prodotti. E le case?

Da vari mesi sui maggiori giornali economici mondiali non si fa altro che parlare di rischio inflazione, fenomeno che pensavamo di avere relegato agli anni '70, pare che dopo anni di politiche inflazionistiche e di quantitative easing, la'umento dei prezzi si stia ripresentando e sia qui per rimanere. Cosa fare se si hanno degli immobili residenziali, come è la normalità oggi, locati con il regime di cedolare secca? 

Settimana scorsa guardando il sito di una delle maggiori agenti immobiliari di Milano nel settore degli immobili di pregio, abbiamo letto "le abitazioni di lusso non perdono mai valore". Affermazioni di questo tipo si leggono spesso sui giornali da parte dei giornalisti economici e si sentono dire anche dai clienti, che abbiano o meno acquistato questo tipo di beni, ma ci chiediamo: corrisponde a realtà o è solo una favola che si tramanda?

Dopo ormai più di un anno di pandemia possiamo fare un'analisi chiara di quello che è stato l'impatto del coronavirus sulle scelte immobiliari degli italiani, e a livello milanese il massimo effetto è stato sui pezzi che per almeno 20 anni sono stati i più amati dal mercato: tagli piccoli e piccolissimi. Vediamo cosa comporta questo per i tanti che hanno creduto alle promesse di facili guadagni dei nostri amati "fuffaguru"

Nella nostra attività quotidiana ci confrontiamo con decine di amministratori condominiali ogni anno, spesso ci viene anche chiesto un consiglio da parte di nostri clienti in merito ad un "buon" amministratore da consigliare loro ... ma vi siete mai chiesti cosa significhi essere un "buon amministratore condominiale"?

E' di questi giorni la notizia che una delle più rispettate boutique di investimento italiane, la Tamburi Investment Partners, sia entrata come socio nella società di rent-to-rent Dovevivo Spa  (ex Realegest). Il post è dedicato a quello che pensiamo d questo settore.

In questo periodo un noto portale-online broker sta cercando nuovi investitori, forse dopo aver bruciato le risorse di quelli che fino ad oggi ci hanno creduto, e capita quindi a fagiolo un recente lettura di un libro che si rifà alla "bolla di internet" del 1999.

La nostra esperienza, forse solo aneddotica, degli ultimi due mesi nel mondo degli immobili commerciali ci ha portato a pensare che forse per molte realtà imprenditoriali medio-piccole il concetto di "ufficio" non abbia più senso. 

Passeggiando alcuni mesi fa in pieno centro con un amico ci siamo resi conto che un vecchio ufficio, anni'60 del centro a pochi passi dal Duomo è stato trasformato in residenziale e venduto a prezzi folli a compratori stranieri. Bravissimo chi ha fatto l'operazione, meno bravi quelli che  si ritrovano case che nella migliore delle ipotesi dovranno rivendere a metà prezzo.

Dopo che negli ultimi 2 anni ci hanno chiesto, nostre conoscenti, per la quinta volta se appoggiavamo la loro decisione di diventare "property finder", abbiamo pensato che per non dover ripertere per la sesta volta cosa pensiamo di questa professione in Italia fosse meglio scriverci un post sopra. Spoiler alert: lasciate perdere, non andate da nessuna parte. 

Il titolo del presente post sembra di una banalità allucinante, è chiaro che in un periodo di crisi come quello che stiamo attraversando, la qualità di un bene immobiliare salva in parte dalla cadua verticale della domanda e dall'incertezza che ormai contraddistingue tutti gli ambiti economici. Anche la location pare passare in secondo piano.

Purtroppo internet e le poche o nulla barriere all'ingresso che caratterizzano questo mezzo di comunicazione, consentono a molti improvvisati venditori di certezze, che noi amiamo definire scherzosamente "fuffaguru" di mostrarsi per molto di più di quello che in realtà sono, ovvero dei ciaparatt (detto a' la milanese). Iniziamo con questo post una serie di riflessioni con la finalità di servire da antidoti per non cadere nelle loro trappole fatte di finte certezze.

Negli ultimi 6 mesi abbiamo avuto a che fare più volte, durante la nostra attività di locazione di piccoli appartamenti a Milano, con persone che uscivano da appartamenti parcellizzati in singole camere - il cosidetto co-living. Tutti questi rapporti chiusisi con strascichi legali a detta dei nostri clienti, perchè?

Iniziamo questo 2021 che speriamo essere migliore del precedente con un augurio: speriamo di vedere sempre meno robaccia prodotta dagli epigoni dei fuffaguru dell'immobiliare e per farlo vogliamo educarvi a non comprare più la robaccia che questi personaggi realizzano!

Ci si immagina sempre un mondo in cui ognuno fa il suo come dichiara di fare, purtroppo nella realtà il funzionamento dell'economia può generare degli incentivi "perversi" che portano alcuni operatori a non fare esattamente quello che dovrebbero e financo a fare l'esatto opposto

Una delle principali cos che un'agenzia immobiliare che si dedichi alle vendite di immobili riceve sono le richieste da parte di clienti "investitori" di trovare loro l' "affare". A volte si sentono alcuni di questi personaggi lamentarsi del fatto che raramente vengono richiamati dai broker a cui si rivolgono, in questo post spieghiamo alcune delle motivazioni di questo scarso interesse nei loro confronti.

Si sente sempre più spesso parlare di "proptech", il termine nato dall'unione di property - immobile e techonoly. Con questo termine si vogliono, al pari del più sviluppato fintech (inerente questo al mondo della finanza), connotare tutte quelle iniziative imprenditoriali che tramite un utilizzo innovativo e massivo della tecnologia vogliono "cambiare" il mercato immobiliare come lo conosciamo noi oggi. In questo post vi diciamo cosa ne pensiamo. 

Sui giornali ogni giorno qualche "solone" del mercato immobiliare ci dispensa le proprie previsioni sull'andamento dei vari settori che compongono il mercato stesso nei prossimi mesi, il nostro post non è tanto dedicato alle previsioni ma al sottolineare un aspetto attuale del mercato per noi inusitato che chiarisce oltre ogni discorso o "fredda" statistica lo stato di salute dello stesso. 

Sentiamo dire spesso che tutti gli agenti immobiliari sono uguali, tutti ladri e centrati sui propri interessi e non quelli dei propri clienti ... beh nel caso che raccontiamo nel post, le basi di queste credenze popolari ci sono tutte

Le case, ed in generale tutti gli immobili, terreni compresi, sono soggette, come altre attività durevoli, a bolle speculative, ovvero momenti di mercato in cui la valutazione delle stesse si discosta, e di molto (in eccesso) rispetto ad una valutazione "equa" basata sui "fondamentali". Vediamo in questo post le cause di questi fenomeni e la strategia da adottare durante il loro verificarsi. 

Nel mezzo di post più teorici e di "alto livello", torniamo ad occuparci di un passaggio burocratico di cui è bene non dimenticarsi.

Al di la' di quelle che sono le considerazioni che ognuno può fare in merito agli effetti del coronavirus sul mercato delle abitazioni messe in locazione a lungo termine, accenniamo ad uno spunto di riflessione economica che prende come partenza i dati di mercato visti negli ultimi giorni. Spoiler alert: nulla di buono all'orizzonte.

Il personaggio più ricercato nel mondo immobiliare, da sempre, è "l'amatore" ... colui che si innamora di una casa e per essa è disposto a pagare qualsiasi cifra. Quale proprietario di immobile in locazione o venditore non vorrebbe trovare una persona cosi'?!? ... Beh potrebbe non essere una gran fortuna trovarlo, spieghiamo perchè nel post

Ormai con l'avanzare dell' intelligenza artificale, del web, della rivoluzione industriale 4.0 non servono più le agenzie immobiliari "di una volta", "basta un click" ... mah. In questo post spieaghiamo con chiarezza quale e' il ruolo di un'agenzia immobiliare e perchè questa funzione economica non sia trasferibile ad altri, al di la' di quello che vi raccontano tanti fuffaguru ed operatori digitali sul web.

I miniappartamenti sono quelli più ricercati da chi voglia investire oggi nel mattone a Milano, conti alla mano per i soldi investiti sono quelle che consentono il rendimento percentuale migliore. Questo post e' però dedicato, come al solito, a considerare qualche aspetto da considerare che nel medio termine potrebbe causare qualche problema a questo scenario idilliaco.

Capita a volte di trovarci a redarguire dei gruppi di conduttori che occupano un dato apartamento per il fatto che cene e o feste da uesti organizzati provochino disturbo al vicinato. L'esperienza e la statatistica che da questa deriva, ci insegnano che il colpevole e' sempre uno: il salotto.