Sono ormai 15 anni che ci occupiamo di locazioni a lungo termine a Milano centro, ed i clienti locatori che abbiamo sosddisfatto si contano nel numero delle centinaia, ma ancora oggi ci tocca sfatare - più spesso di quanto vorremmo - le bufale che ancora girano sulla pratica della locazione di appartamenti residenziali a studenti universitari. Il presente post vi parla delle tre maggiori bugie, o "credenze popolari" che girano intorno ad essi.
Prendiamo spunto da un post recente di un noto influencer di finanza personale sul web, spesso critico con l'investimento immobiliare e molto più favorevole a spingere i propri lettori-clienti ad andare all in in qualche bel ETF azionario. Vediamo punto per punto come vediamo la cosa.
Stamattina abbiamo fatto colazione di fronte ad un palazzo ereditato da una nostra cliente nel 2011. Palazzo d'epoca di 50 appartamenti, a pochi passi da una fermata della metropolitana. Un "colpo di fortuna" che sicuramente genera invidia da parte di chi lo viene a sapere, ma il motivo del post è spiegare come siano bastati 10 anni per mandare il tutto alla malora e far sì che oggi la signora che lo ha ereditato non abbia più nulla.
Quando ci troviamo a spiegare a dei nuovi interlocutoi proprietari il modo in cui operiamo, sottolineaimo sempre che per noi il miglior conduttore è costituito da un gruppo di studenti stranieri che si trattiene a Milano per studiare in una delle tante università private, molto costose, che la città offre. 9 volte su 10 la domanda che ci vene subito fatta è "ma se questi non pagano come faccio ad aggredire i beni dei loro genitori?!"
Non ci crederete mai quanto spesso ci sentiamo rispondere dai proprietari di immobili a cui siamo interessati per la nostra clientela: "Io affitto solo ad amici". Il presente post è dedicato a capire se questa dichiarazione di principio abbia poi dei risultati soddisfacenti una volta messa in pratica sul campo.
Nel mese di Settembre c'e' sempre un picco di richieste di locazioni, si ha quindi molta base statistica per poter fare delle considerazioni generali sul mestiere di mettere a reddito i beni immobili residenziali che ci vengono affidati dai loro proprietari. Mai come quest'anno ci siamo resi conto come un semplice quadro, moderno, grande, di colori primari, appeso alle pareti possa aiutare a chiudere un deal.
Non è un caso che gli intermediari immobiliari che si occupano di residenziale, come la maggiori delle reti in franchising, siano poco o per nulla attive nel commerciale. Nel trattare, sopratutto in locazione, un immobile comemrciale contano molto più i numeri che le "emozioni", la ciarlataneria sta a zero, lo spieghiamo per bene in questo post.
La nostra esperienza, forse solo aneddotica, degli ultimi due mesi nel mondo degli immobili commerciali ci ha portato a pensare che forse per molte realtà imprenditoriali medio-piccole il concetto di "ufficio" non abbia più senso.
Passeggiando alcuni mesi fa in pieno centro con un amico ci siamo resi conto che un vecchio ufficio, anni'60 del centro a pochi passi dal Duomo è stato trasformato in residenziale e venduto a prezzi folli a compratori stranieri. Bravissimo chi ha fatto l'operazione, meno bravi quelli che si ritrovano case che nella migliore delle ipotesi dovranno rivendere a metà prezzo.
Negli ultimi anni, con l'abbassarsi dei tassi di interesse governativi, si parla sempre più spesso di "investimenti alternativi", come hedge fund e private equity, anche per investitori, diciamo retail, che fino a poco tempo fa si pensava dovessero rimanere fuori da questo tipo di esposizioni finanziarie. Vediamo un po' a cosa stare attenti.
Il titolo del presente post sembra di una banalità allucinante, è chiaro che in un periodo di crisi come quello che stiamo attraversando, la qualità di un bene immobiliare salva in parte dalla cadua verticale della domanda e dall'incertezza che ormai contraddistingue tutti gli ambiti economici. Anche la location pare passare in secondo piano.
Una cosa che ci ha sempre fatto sorridere degli articoli di giornale dedicati alle previsioni del mercato immobiliare è che gli stessi prevedono sempre un mercato in forte crescita o, nel peggiore dei casi - magari con una guerra atomica in corso o anche solo una pandemia di Covid - prezzi "stabili" nell' immediato futuro. Il problema non deriva da loro malizia, ma come spesso accade è solo un problema di incentivi ... andiamo a vederlo per bene nel post.
Un aspetto che non manca mai di stupirci è come, pur essendo nel 2020 e avendo tutti a disposizione sofisticati e potentissimi calcolatori, nessuno sfrutti gli stessi per "ottimizzare" il proprio portafoglio immobiliare. Ci rivolgiamo ovviamente ai grandi proprietari immobiliari e agli investitori istituzionali, basta semplici liste di immobili su Excel.
Ci si immagina sempre un mondo in cui ognuno fa il suo come dichiara di fare, purtroppo nella realtà il funzionamento dell'economia può generare degli incentivi "perversi" che portano alcuni operatori a non fare esattamente quello che dovrebbero e financo a fare l'esatto opposto
Chi ci legge da tempo sa che consideriamo le aste giudiziarie, almeno nelle città principali, una completa perdita di tempo, la competizione e la presenza di decine di privati - quindi "clienti finali" che si innamorano del bene - fa sì che il prezzo di aggiudicazione sia molto più alto della base d'asta indicata, a volte addirittura superiore al prezzo di libero mercato. Nel presente post invece vi mostriamo un caso particolare.
Nel mondo di internet, non c'e' "fuffaguru" finanziario che non citi gli immobili come rendita passiva tra le più importanti, ma come sempre accade in questi casi non è tutto oro quello che luccica.
A differenza di quando si compra un'auto, non è detto che comprare una casa che sia appena stata costruita, nuova "di pacca", sia la strategia migliore per non avere problemi in termini di manutenzioni straordinarie negli anni a venire, in questo post vi parliamo di un paio di esperienze recenti.
Nel mezzo di post più teorici e di "alto livello", torniamo ad occuparci di un passaggio burocratico di cui è bene non dimenticarsi.
Al di la' di quelle che sono le considerazioni che ognuno può fare in merito agli effetti del coronavirus sul mercato delle abitazioni messe in locazione a lungo termine, accenniamo ad uno spunto di riflessione economica che prende come partenza i dati di mercato visti negli ultimi giorni. Spoiler alert: nulla di buono all'orizzonte.
In un post recente abbiamo sottolineato come l'epidemia di coronavirus abbia messo ancor più in difficoltà un settore di mercato da cui da almeno due anni eravamo molto scettici: le locazioni a breve termine a turisti. Questo post è dedicato invece ai rischi che questa pandemia porta a due settori invece in ottima forma, coliving e cohousing, che potrebbero uscirne molto male ... SE ne escono.
Abbiamo più volte sottolineato come il mercato immobiliare milanese non risponda alle esigenze di chi viene a Milano per studiare per un singolo semstre, i cosidetti studenti "erasmus" per intenderci. L'esperienza sul campo ci ha mostrato che dobbiamo precisare alcuni punti.
I piccoli investitori italiani hanno necessità di un prodotto che in Italia non c'e', qualcosa che consenta loro di investire nel mercato immobiliare in maniera trasparente, liquida e diversificata. Nel post spieghiamo il perchè di questa necessità.
Nella nostra attiità di agenti immobiliari ci rendiamo sempre più conto di come il mondo della locazione sia ormai diventato per professionisti dedicati, non ha forse più senso il modello di agenzia che copra sia affitti che vendite. Qui spieghiamo il perchè.
Una volta considerati membri di una specie in via di estinzione, i portinai stanno vivendo una rinascita ed un vera corsa dei condomini ad accaparrarsi i migliori. Spieghiamo in pochi punti perche' pensiamo che il servizio di portineria, per uno stabile di dimensioni adeguate, sia cosa buona e giusta
Recenti articoli di giornali nazionali riportano la redditività di immobili di piccole e medie dimensioni in posizione semiperiferica delle grandi città, in primis Milano. Meglio fare qualche considerazione prima di procedere all'acquisto.
La tecnologia degli infissi ha fatto passi da gigante, oggi non e' più pensabile di dover tollerare di vivere in una casa rumorosa
L'aria condizionata non e' più un capriccio di conduttori esigenti, ma una necessità che i proprietari di immobili a reddito più avveduti hanno nella città di Milano per attrarre inquilini di qualità.
Sicuramente una delle zone piu' interessanti in cui comprare immobili a reddito nel centro di Milano, alcuni suggerimenti per non sbagliare.
Come BreraRENT noi ci occupiamo di affitti a lungo termine (long term), all’interno della struttura legale del tradizionale, e robusto, contratto residenziale "4+4". A livello pratico però, i nostri conduttori rimangono dai 18 ai 36 mesi in un appartamento, quindi ben lontano dall'idea di "lungo termine" che molti locatori preoccupati hanno in mente e che li fa, a nostro parere sbagliando, propendere per la messa a reddito dei propri immobili nel mercato delle locazioni a breve t
Molto spesso, proprietari di appartamenti in cattive condizioni, restii a metterli a posto prima di “aver trovato un conduttore sicuro”, chiedono alle agenzie di predisporre dei rendering dell’appartamento stesso, come quello mostrato nella foto che accompagna il presente post. Purtroppo il lavoro al computer è solo utile a richiamare interessati ad una visita, ma una volta vista la casa da rimettere a posto, i buoni conduttori saranno tutti spariti.
In un mercato dinamico e sempre innovativo come quello della locazione immobiliare attuale, qualche proprietario negli ultimi tempi è incline ad affittare le singole stanze del proprio appartamento – assumendo che lo stesso abbia dalle tre camere da letto in su – creando quindi più vincoli contrattuali sullo stesso immobile. Nel post spieghiamo perchè questa scelta è a nostro parere peggiore dell'affittare invece l'intera casa ad una pluralità di
Evitate rogne inutili, pretendete dal vostro agente immobiliare che lo stesso faccia una visura Cerved del potenziale conduttore che vi ha presentato.
Moltissimi proprietari non fanno assicurare dal loro inquilino l'immobile che questo prende in locazione : grande errore. Vediamo perche'.
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